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任意売却が不調で競売になっても任意売却を諦めるのはまだ早い!

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任意売却で住宅ローンの残高を下回る価格で家を売却しようとする場合にはいつもすぐにうまくコトが運ぶとは限りません。

任意売却がすぐにうまく行かなくても慌てる必要はありません。

百戦錬磨の私たちはそんなことは百も承知で任意売却に取り組んでいますので任意売却がすぐにうまくいかなかったとしても特に慌てることはありません。

例えば住宅ローンの残高が2500万円残っていて普通に売却しても1500万円くらいが関の山のような場合に、1500万円で購入したいという買主をせっかく探してきたとしても債権者である保証会社や債権回収会社がその価格でウンと言わなければ任意売却は成立しないからです。
債権者の任意売却の目線が2000万円だ!と言われても任意売却も買い手あっての話なのでよほどのことがない限り市場の相場よりも極端に高い価格では不動産売買は成立しにくいのです。

こちらとしても何とか任意売却を市場相場に近いところで成立させようと買付と配分案を組んで債権者に提出したり、販売活動の報告をこまめに送ったりして2000万円では売れないということを分かってもらおうと努力はします。
しかし債権者としての任意売却の評価がその目線にあるとなかなか債権者が任意売却に応じられる価格が下がらないということも往々にしてあるのです。

例外としては住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンの任意売却が代表的です。日立キャピタル債権回収、住宅債権管理回収機構、エムユーフロンティア債権回収のどれかが窓口となり任意売却を進めていきますが、最初は任意売却の価格を高く出してくるのですがその後販売状況の報告とともに任意売却価格を下げていくことができるのがほとんどです。なので最初に上記のように2000万円だ!と任意売却価格を提示されたとしても徐々に1800万円、1650万円といった感じで任意売却価格を下げていくことができるのでまだましです。
しかしそれでも市場価格まで下がり切らないケースも多々あるのですが・・・。

そしてそうこうしているうちに任意売却しても売れないなと債権者が判断することになります。
これまでさんざん勝手に高い任意売却価格を提示していた債権者が任意売却では売れないと判断するのでおかしいことなのですが債権者は債権者で担保評価や貸出残高に照らし合わせて合理的な判断をしているということなのです。

任意売却で売れないとなると競売となるところですが…

債権者が任意売却をしても売れないと判断すると残された手段は競売申立しかありません。
普通に任意売却で売却しようとしても売れなかった・・・厳密には債権者自身の欲しい回収額には届かなかった(ので売らなかった)ということで売却価格を含めた最終判断を裁判所に委ねることになるのです。

普通の一般人の感覚だとこのように債権者に競売申立されてしまったら観念して競売されるしかないと思われるでしょう。
しかも散々任意売却をやってきたのにもかかわらず任意売却が不調に終わり売却できなかったのですからなおさらです。

しかし任意売却のプロフェッショナルの私たちの考え方は違うのです。任意売却が不調で債権者に競売申立をされてしまってもまだ任意売却を諦めるのは早いのです。

債権者に競売申立をされてしばらくすると裁判所の執行官が不動産鑑定士を連れて現況調査にやってきます。(この辺のことは当サイトでも競売の流れの詳しいご説明をさせて頂いています。)
この現況調査をもとに裁判所は競売で入札を募る際の競売不動産の評価額と最低落札価格を決めることになるのです。
そして競売入札期間の数週間前になると『BIT(不動産競売物件情報サイト)』に現況調査の結果と評価額、最低入札価格などが公告され競売での入札を募るというわけです。その情報をもとに競売で不動産を落札しようとする人や法人は入札額を決定するという仕組みになっています。

ここでポイントになるのが今までは上記のように任意売却では債権者が考える物件担保評価額と市場での流通価格に差がありましたが、競売申立されて裁判所の現況調査が入ることで裁判所による物件評価額が出てくるというところにあります。
上記の例では債権者はずっと任意売却では2000万円でなければ売却には応じないと譲りませんでした。しかし競売の裁判所評価額が例えば1300万円、最低入札価格が900万円という結果であったとしてらどうでしょうか?
この競売手続きでは最悪900万円くらいで落札されてしまうということもあり得るということが裁判所によって示されるので債権者としてもハイそうですかとはなりにくいのです。
それならば任意売却のときに1500万円で買付を入れてきたところに買ってもらった方が回収額が大きくなるからそのほうが断然よかったじゃん!となるわけです。

最後には回収する金額ありきで態度が変わることがよくある

そうなると債権者は組織で動いていますしその窓口の担当者はサラリーマンなので回収額を少しでも上げて実績を上げるために競売よりも良い条件ならば任意売却に応じるというふうに目線が下がって態度が変わることがよくあるのです。簡単に言えば『任意売却で1500万円の話が入っていたのにこのまま競売で900万円で落札されるのをおまえたちは指をくわえて見ているのか!』となるわけです。まさに手のひら返しそのものです。
このタイミングで任意売却を持ちかけると今まで散々ダメだった1500万円の買付と配分案がすんなり通った!というケースが今まで何度もありました。
もちろんこちら側でも買主さんを競売のタイミングまで他に気に入る物件がなければつなぎとめておく必要はあります。

厳密には 『BIT(不動産競売物件情報サイト)』に掲載されるだいぶ前に債務者本人には裁判所から競売の評価書が届きますのでその評価書をもって債権者に再度任意売却のアプローチをかけることになります。そのほうが競売の入札期間までの日数があるので債権者が任意売却に応じたときに決済引渡しまでの時間を稼ぐことができるからです。ぎりぎりになればなるほど競売の入札期間までに決済しなければならなくなりバタバタすることになるからです。あと所有者の引っ越しも早くしなければならないのでやはり期間は少しでも残っている方が安心だといえるでしょう。

最後まで諦めずにいきましょう!

今までさんざん断られた任意売却の価格があっさりと通ってしまうのはやはり裁判所という国家権力が示した物件評価ということが大きいのと、競売で最低落札価格が低く出てしまうと入札する人も会社もぶっちぎり高値で入札することは稀でほとんどがその最低落札価格をにらんだ入札となり一般的な市場流通価格には遠く及ばないことを債権者は今までの多くの経験から身をもって知っているからなのです。

なので任意売却をしている最中に債権者が堅物で任意売却が不調に終わったとしても諦めるのはまだ早いです。
最後まであきらめずにいきましょう!

任意売却でなかなか売れない、競売申立をされてしまった、どうしようという方はぜひ経験豊富な当社に今すぐご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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