任意売却を成功させる税金差押の解除交渉は経験がものを言う
差し押さえ / 税金滞納住宅ローンの返済を滞納すると競売の差押えをされますが、各種税金を滞納すると税金の差押え登記をされてしまいます。
任意売却の成功には税金の差し押さえを解除してもらわなければならない
家を任意売却する際にはその税金の差押え登記を解除してもらう必要があります。
これがなかなか一筋縄ではいかないので税金の差押え登記の解除が難航して任意売却できずに競売になってしまうということが多々あります。
税金の差押え登記を解除してもらうのに一番てっとり早いのは、滞納している税金の額を全額納めることです。
しかし任意売却をしようとしている状況であれば住宅ローンが払えていない状態なので税金を払うお金も残っていないことがほとんどです。
その状態で任意売却を成功させるためには税金の差押え登記を解除してもらう交渉を行う必要があります。
任意売却で買主に引き渡す際に税金の差押え登記をされたままでは引渡しができないからです。
ここで大切なのが難しい債権者との交渉です。
そこで債権者に対して任意売却の配分で税金の滞納分に対しても売却代金の中から配当してもらえるように交渉します。
この時に一番困るのは税金側は全額納付しなければ差押えを解除しないと主張していて、債権者側は税金の差押えの解除のために滞納分全額を配当できないと主張して、双方の主張が対立する場合です。
債権者としても任意売却の際に全額回収を諦めているのに同じ債権者として税金側だけ全額回収するのでは利害関係が釣り合わないのではいそうですかと認めるわけにはいきません。
なので債権者側としては税金側が全額納付でしか差押えを解除しないと譲らないときには競売申し立てを主張することになります。
競売で処理すれば債権者側も任意売却よりも回収額は減ってしまう可能性がありますが税金側には配当がなくなることが多いです。
税金側に競売になってゼロ回収になるなら任意売却で全額ではないものの差押え登記の解除料として相応の金額を配当しますのでそれで差押え登記を解除してくださいという交渉をします。
この場合税金の差押え登記の解除をするだけで税金の未納分は残るのでまずは任意売却で回収できるだけ回収してもらって残りはまた個人から回収してもらうことが税金側にとっても一番合理的だからです。
交渉力と経験が重要な一筋縄ではいかない交渉
しかしそれでも全額納付でしか差押え登記の解除には応じないという合理的ではない判断を税金側がすることもあります。
その際には任意売却時の税金側への配当額を増やす交渉を行うのとともに、任意売却で差押え登記を解除したあとの分割払いの計画を税金側と話し合って協議するなどして任意売却がまとまるように進めていくのです。
税金の差押え登記の解除交渉がうまくできるかどうかで任意売却の成功率はかなり変わってきます。
そして税金の解除交渉にはそれなりの交渉力と経験が必要になるのです。
税金の差押え登記をされていてお困りの方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。
固定資産税滞納での公売（競売）と任意売却での解決
税金や競売の差押え登記がされると住宅ローンは必ず一括請求されるのか？
任意売却とは？
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任意売却相談員 細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。 |
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