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コロナで競売取消になった投資用マンションが任意売却できた件

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新型コロナウイルスの影響で競売の日程が取り消しにになっているということは以前の記事でお話ししたとおりです。
新型コロナウイルスの影響が取り沙汰される前から当社で任意売却をしていたのですが、なかなか任意売却でも売却できなかった投資用マンションの案件がありました。
今回はその投資用マンションが折からのコロナの影響で競売日程が取消になったために任意売却で売却できたというお話です。

債権者が全額返済出来る価格でないと任意売却に応じてくれない

最初にご相談頂いた時に、債権者のアプラスに任意売却を打診したところ、「ローン残債の全額を返済しないと任意売却には応じられない」という回答でした。
賃貸中の投資用マンションなので家賃収入の利回りから逆算した物件査定価格を債権者のアプラスには提示していましたが、その査定額よりもローンの残債が大幅に多かったのです。
数ヵ月間は債権者からの指示通りにローンを全額返済できる金額での任意売却を行ってきましたが相場よりも相当高い価格での売り出しなので引き合いもないまま時間だけが過ぎていきました。
そしてその後の年明けぐらいに債権者から競売の申立てをするとの通知があり競売の手続きと並行しての任意売却を進めていきました。
債権者が競売の申立てをすると競売の準備のために裁判所の執行官が不動産鑑定士と一緒にその物件の現況調査と査定評価を行います。
その現況調査と査定評価をもとに物件の評価額を算出してその評価額から競売の売却基準価格が決まるのです。
競売の物件評価額は実際の市場価格よりも低めに出ます。
そして競売の入札価格の基準となる売却基準価格はその物件評価額よりもさらに低くなります。
これらの競売の評価を受けて、競売までの期間限定ですが債権者のアプラスのほうも『ローンの残債の全額返済までは届かないが競売よりは明らかに高そうな価格』での任意売却に応じる妥協の姿勢を見せてくれて以前より下げた価格での提示がありました。
しかしながらその下げた価格で任意売却をしてもまだ市場価格よりも高く任意売却での買い手はなかなかつかなかったのです。

新型コロナの影響で競売日程が取り消しに!

そうこうしているうちに競売の手続きは進んでいき競売入札の日程が発表されてしまいました。
こうなってしまうとその競売入札の日程で落札者が決まる開札日までに短い期間で決済をしなければ任意売却が出来なくなりますのでさらに買い手が限られることになってしまうのです。
しかしこのタイミングで折からのコロナウイルスの影響による緊急事態宣言が出されたのです。
そして以前の記事でお話しした通り緊急事態宣言が出された地域の裁判所は競売の日程を取り消しするという通知を出したのです。
その中に今回の投資用マンションの案件も入っていました。
そしてあらためて債権者のアプラスに交渉したところ、いつ競売手続きが再開されるかも分からないし取り消しされた競売の日程がどれくらい後ろにずれるのかもまったく分からないためできるだけ任意売却で処理したいという指示を頂いたのです。
その後すぐに任意売却を再開し、以前の債権者の価格提示よりも少し厳しめの価格で買い手がついたのですが、債権者のアプラスと交渉の末に任意売却での処理が認められたのです。
まさにご相談者様にとってはミラクルで神風が吹いたとしかいいようがない良い結末になりました。

諦めずにいたら事情を考慮し任意売却に応じるケースもある

まあこういったことはそうそうあることではありませんが、債権者も様々な事情を考慮して任意売却に応じることもあるのだなあと最後まであきらめずにやる大切さを再確認できたケースでもありました。
今いろいろな面で大変で困っている人も多いと思いますが住宅ローンでお困りの方はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様の『困った』に耳を傾け、ご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命考えます。

 

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このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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