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任意売却を近所の不動産屋に依頼して危うく失敗しそうになった理由とは?

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任意売却の手続きを依頼するのは不動産会社ならどこでも同じだと思ってはいないでしょうか?
今回は少し前に当社にご相談頂いたご相談者様のお話です。

近所の町の不動産屋で任意売却を頼んだら…

ご相談頂いた時点でこのご相談者様の家はすでに差押えられていて競売申立てをされている状況でした。
しかも競売入札期日まであと3週間ないくらい!
なぜここまでなるまで当社にご相談頂かなかったのか?とお聞きすると、実は何もしていなかったわけではなく、近所の町の不動産屋さんに任意売却の依頼をしていたというのです。
しかもその不動産屋さんの社長が直々に対応してくれていたので、安心して任意売却の手続きを任せていたとのことでした。
その不動産屋さんの社長に相談した時も、何度も任意売却の不動産売買はしたことがあるので大丈夫ですとのご説明だったそうです。

その社長さんがご相談者様に説明した内容は、

  • ①まず買主を探すので販売活動をするので専属専任媒介契約を締結させてください
  • ②相場の価格で売り出してとにかく買主を探すことが最優先

という感じだったとお聞きしたと思います。

そしてなかなか買主は見つからなかったのですが時がたち半年たって買主が見つかって購入申し込みが入ったとの連絡が社長からあったそうです。

買主が見つかっても…債権者が認めてくれない!

しかしこの段階で初めて任意売却の手続きには手順がありその手順を踏まなければ、この町の不動産屋さんの社長のやり方では債権者から任意売却を認めてもらえないということが分かったそうです。社長によると債権者に話をしたところ競売申立てもしているしそのまま競売にしますと言われたそうです。この社長の任意売却の進め方は昔ながらの進め方なのです。今でも債権者によっては買主ありきで任意売却するしないを判断するところはあります。しかしそれでも任意売却をする大前提として債務者からの任意売却の意思表示は必要なのです。

任意売却の手続きの基本的な正しい手順は、

  • ①任意売却の申出(書面もしくは本人からの意思表示)
  • ②担保物件の査定
  • ③任意売却価格の決定
  • ④販売活動の開始
  • ⑤買主が見つかれば販売費用控除の配分案を提出
  • ⑥売買契約
  • ⑦決済・引渡し

という流れです。

金融機関によっていろいろですが大枠ではどこもだいたいこんな流れになります。

任意売却の大切な手順を飛ばして進めてしまう

今回の町の不動産屋さんの社長さんは上記①~③の手続きを飛ばしてしまったのです。
①の任意売却したいという所有者の意思表示が債権者に伝わっていなければ債権者は競売手続きを進めるしかありません。
そして突然に相場の価格で売れたからと持ってこられても債権者としてはどうしようもないということです。相場の価格がローンの残債をたまたま上回っていれば完済できるのでこの社長の進め方でもなんとかなったかもしれませんが残念ながら今回はそうではありませんでした。相場の価格がローンの残債を下回っていたのです。
ご相談者様はその不動産屋さんの社長を訴えてやろうと考えましたが競売入札開始期日まで3週間を切っておりそんなことしている時間もないということで当社にご相談されたということでした。
競売の入札期間まであと3週間を切っている状況で上記①~⑦の手続きを順番にやっていく時間はありませんでしたので当社の取った解決方法としては当社が買主になって買い取るという選択でした。
当社から債権者に事情を説明して任意売却に応じてもらえそうなだいたいの価格の当たりをつけてから、当社で買い取ることができるぎりぎりの金額で①~⑤を一気に作成して債権者に提出してご相談から3日後に了解を得ることができたのです。
債権者が当社がよく任意売却のやり取りをしている債権者だったのも幸いでした。担当者とも顔なじみだったのです。
そして競売の期間入札期日の2日前に無事に任意売却の決済引き渡しができたのです。
またこのご相談者様はこれまでの経緯から引っ越しの段取りもまったくできていなかったため、当社で買い取って決済引き渡しをしたあとに引渡しの猶予をつけるかたちで引越し先を決済の少し後に確保して最終的に無事に新生活へと踏み出していかれました。当社での買い取りであったため融通もきかせやすかったのが功を奏した結果となりました。

任意売却は初動が大切。専門会社へ必ずご相談ください。

後日談ですがご相談者様から連絡があり、こんな目にあわせた例の町の不動産屋の社長を訴えようと弁護士さんに相談したそうです。
しかし弁護士さんが言うには訴えても仕事上のスキルがなかっただけで実害がなかったのであれば損害賠償を取ることは難しいと言われたそうです。
これがもし競売になっていたとしてもその損害を証明することは難しいそうです。
任意売却はきちんとした手続きを踏まなければいけません。
くれぐれも不慣れな不動産屋さんに任意売却を依頼して不利益を被らないように気を付けて下さい。
今回のご相談者様はたまたま任意売却の手続きもできて期間的にも間に合ったのでよかったですがいつもうまくいくとは限りません。
不動産屋さんに任意売却を依頼しているがどうもしっくりこないという方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?
任意売却専門不動産業者とは

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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