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嫁さんに内緒の借金を家のリースバックでこっそり消したい!

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これは以前に家の任意売却のリースバック相談で実際にあったご相談です。

ご相談者様は大手企業に勤められているサラリーマンで投資ブームに乗っかって先物取引とFXに手を出していたのですが大きなマイナスが発生してしまい約500万円という多額の損失を出してしまいました。
そしてその500万円の損失を埋めるために消費者金融などから多額のキャッシングをして当座をしのいでいたのですが、そのうち今度は500万円のキャッシングの返済に窮するようになってしまったのです。

娘様2人は大学生と高校生でまだしばらくお金がかかるため教育費を捻出できればという思いもあったそうです。
奥さんにはその損失を報連相したのですかとお聞きすると奥さんにはすべて内緒にしており、『こんなこと嫁さんに知られたらとんでもないことになる』と恐れおののいておられました。

家族にバレたくないという思いからのリースバック

最初は弁護士さんにも相談したそうですが自己破産や債務整理をすすめられました。そんなことしたら嫁さんにバレるからバレないようにしてほしいと弁護士さんにお願いしても取り合ってくれなかったそうです。まあ当然です。
このご相談者様の偉いというかすごいところはそれでもへこたれずに、なんとかこの自分の下手打ちを奥さんにバレないようにこっそりと無かったことにはできないものかといろいろとインターネットで調べていたところです。そしてリースバックのことを見つけて調べているうちに家をリースバックで売却することでそのまま住み続けながらキャッシングの返済資金を捻出できるのではないかと思いついたとのことでした。
よほど奥さんが怖かったのでしょう。奥さんにバレたくない一心で火事場の馬鹿力を発揮されていたのかもしれません。
このリースバックができるかできないかが私の命にかかわるなどともおっしゃっていました。
そんなオーバーなとお話ししていましたが、本人はいたって奥様には隠し通すことに真剣だったのです。

奥さんにバレるバレないはとりあえず別にして、まずはリースバックが物理的にできるのかどうかの査定と水面下でリースバックを検討できる買主への打診を行いました。
すると住宅ローンの残債が1100万円ほどあったのですが、リースバックは売却価格1700万円・家賃12万円でできるという買主が見つかったのです。

当方としてはあくまで不動産業者として契約引渡しまでの業務はきちんと行いますしその間は奥さんに感知されないように気を付けますが、その後のことまでは保証できませんよとお伝えしました。また不可抗力で契約手続き中にバレることも絶対に無いとは言い切れませんとお伝えしました。もし奥さんにバレても知りませんよと。

しかし当のご本人はこのリースバック条件を聞いてちょうど今の住宅ローンの返済額と同じくらいの家賃だったのでますます乗り気になっていきました。当初は多少持ち出しでも嫁さんにバレなければいいと覚悟しているとのことでしたが、このリースバックの条件なら住宅ローンの返済用のお金が入った口座から別の口座に移してそこから家賃を支払えばお金の収支は変わらないので嫁さんにもバレにくいと力説されていました。そしてぜひこれで進めて下さいということになりました。

リースバックの家賃設定

ちなみにリースバックの家賃設定はだいたい売却価格の8~10%が年間家賃になる利回り計算となります。
今回のケースだと、年間家賃が12万円×12ヵ月=144万円で売却価格が1700万円なのでリースバックの利回りは8.4%となりますのでまあ妥当なラインだといえるでしょう。
住宅ローンの残債1100万円と売却時の仲介手数料42.9万円(税込)と司法書士費用などの諸経費を差し引いても約550万円の資金を捻出することができましたので、それで約500万円のキャッシングを全額返済できることになったのでした。

また買主からのリースバックの賃貸条件は2年間の定期借家契約の条件提示でしたのでそのままだと2年たって賃貸契約が切れて家を出なくてはいけなくなるとそこで奥さんにバレてしまってご相談者様が殺されてしまいます。
なので定期借家契約の期限の半年前に再契約の意思確認ができれば定期借家契約を再契約できるという条件をつけることをリースバックの買主に当方から交渉して了解頂きました。
そして最終的にご相談者様が買い戻すことを希望されているので買戻しを2000万円でできるという条件もリースバックの買主にのんでもらいました。

一連の取引を通して売買契約や決済引渡しまでの連絡や書類のやりとりも全て奥さんが知らないところでやるようにしましたので当方としてはなかなか精神的にも疲れる取引だった記憶しかありません。

これで今後ご相談者様が買主から買い戻すことができれば完全犯罪が成立することになります。そうなれば奥さんにバレずに元通りの状態に戻りますので晴れて目的完遂でミッションコンプリートとなります。そこに向かって頑張っていくとご相談者様は上機嫌でおっしゃっていました。ちなみに今のところは奥さんにはバレていないそうです。もし奥さんにバレたらどうするんですかとお聞きするとそれは考えないようにしているとのことでした。
当方としては今後の幸運を祈りますとしか言いようがないのですが、ご相談者ご本人にはとても喜んで頂きご感謝頂いた任意売却のリースバック案件でした。

今回のリースバック成功の要因は?

今回の任意売却でのリースバックの成功の大きな要因として下記2つがあげられるのではないでしょうか。
ひとつは住宅ローンの残債がそこそこ減っていたこと。そしてもうひとつはご相談者ご本人の単独名義だったことです。
住宅ローンの残債が多く残っているとリースバックの売却価格も高くなってしまいますので家賃も比例して高くなることになります。任意売却でリースバックしてもその家賃の負担が大きくなりすぎると結局は家賃の支払いが苦しくなり本末転倒です。
また家の名義が奥さんと共有だったりローンが奥さんと共有や連帯保証人などになっていると必ず奥さんにも連絡がいくのでそもそも奥さんにバレずにというのはどだい無理な話しになっていました。
不幸中の幸いなのかたまたまこの2つの要因が満たされていたことが今回のうまくいった要因だと当方は思います。
それぞれのやむにやまれぬご事情で家のリースバックをお考えの方はぜひリースバック取引の経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番よい形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とリースバック
任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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