家が競売になると近所に必ずバレてしまう理由
住宅ローン滞納 / 競売 / 自己破産 / 裁判所住宅ローンの滞納や自己破産により家が競売にかけられてしまった場合、その事実が近所や周囲にあっという間に広まってしまうことは珍しくありません。
それはなぜなのでしょうか？
その一番の理由は競売物件の現地調査のために落札を検討している不動産業者や不動産投資家、裁判所の執行官などが近隣への聞き込みを行うからです。
ここでは家が競売になってしまうと近所に必ずバレてしまう理由を見ていきましょう。
競売になると色々な人が自宅や近所に聞き込みに来る
①：裁判所の執行官が調査のために自宅に来る
競売の手続き開始後に裁判所から執行官が競売対象の家の調査のためにやってきます。
競売での最低入札額(買受可能価額)は裁判所が決定することになりますが、その価格を決めるために家の評価や測量、写真撮りなどもその時に行います。執行官は建物の外観の写真を撮ったり、測量のために周囲をウロウロしたりします。
また、執行官の現況調査には居住者(債務者)が立ち会わないケースも多々ありますので、その場合は土地の境界などに争いが無いかどうかなどを隣地の人に聞き込みにいく場合もあります。
このような裁判所の執行官の調査によって近所に自宅が競売にかけられたことを気付かれてしまうことはよくあります。
ただし裁判所の職員は競売にあたって最低限の確認を行いたいだけなので、大々的に近所のあちこちに聞きまわったりはしません。
問題は不動産業者や個人投資家による聞き込みです。
②：競売入札期間の2週間ほど前から不動産業者や個人投資家が聞き込みに来る
上記の裁判所による現況調査が終わると数か月程度で裁判所から競売物件の情報が開示されます。
それを見た一般の個人投資家や不動産業者などが、現地調査のために次々と家を見に来ることになります。
- ◎外から物件を観察
- ◎ポストを見て住んでいる人の氏名を確認
- ◎外の電気メーターを覗いて住んでいるかどうかを確認
- ◎周辺をウロウロしてエリアの雰囲気を確認
など、住んでいる者からすると気分のいいものではありません。実際にインターホンを鳴らして居住者本人がいる場合には本人から話を聞こうとすることもあります。
ただ競売物件の場合はすでに夜逃げや引越しで空き家になっていることも多く、仮に在宅していたとしても無視される場合も多いです。
なので居住者本人から情報が得られなかった場合は近所に住んでいる方への聞き込みを行うことになるのです。
どうして競売物件ではいろいろな人が聞き込みにくるのか？
①：裁判所の競売物件資料の情報が古い
その理由は裁判所が公開している競売物件資料は完全には信用できないからというのが一番です。
そもそも競売物件の現況報告書が古いということもあります。
裁判所から執行官が来て現況調査を行ってから実際に期間入札が行われるまでには概ね半年程度かかるからです。
なので競売物件の現況報告書には半年近く前の古い情報がのっている可能性が高いというわけです。
半年も経過していれば何があるかわかりません。
居住者の状況が変わっているかもしれませんし、占有者が変わっているかもしれません。
はたまたその筋の人が占拠しているかもしれませんし、何か家の中で事件が起こってしまっているかもしれません。
なので競売物件を落札しようとする時には必ず自分の目で最新の状況を確認するのがセオリーとなっているのです。
②：もし競売物件に問題があっても裁判所は責任を取らない
競売物件の大きな特徴なのですが裁判所が一切の瑕疵担保責任を負ってくれないということがあります。
競売物件は現況有姿での売買となるため裁判所への瑕疵担保責任が適用されないのです。
オークションと同じでいわゆるノークレームノーリターンを前提としているからこそ、競売価格を通常の相場よりも安い価格設定にしてあるのということです。
要するに裁判所が競売で公開している資料は最新のものではなく正確なものでもない上に、もし間違っていたとしても一切の瑕疵担保責任や返金には応じないということです。
そうなると競売で落札しようとする不動産業者や個人投資家は、やはり自分で足を運んで周辺近隣への聞き込み調査を行って、実態を把握せざるを得ないというわけです。
ちなみにここでいう瑕疵担保には、
- ◎シロアリや雨漏りなどの建物の欠陥
- ◎周囲の異臭や騒音などの環境瑕疵
- ◎過去に殺人事件や自殺があったなどの心理的な瑕疵
もすべて含まれます。
もし執行官が現況調査で上記瑕疵を把握できずに知らずに落札してしまってお金を払ったとしてもその責任は購入者にあるということになります。
簡単な話、競売物件を落札する際にはよく調査しないと結局損をしてしまう可能性が高くなるということです。
③：近所への聞き込みで居住者がどんな人かを知りたい
- ◎今でもまだ居住者が住んでいるのかどうか
- ◎住んでいるならどんな人が住んでいるのか
この2つは競売物件を落札する際に知っておきたい事項となります。
それは競売の場合は建物の立ち退き交渉も落札者自身が行わなければならないからです。
競売物件は所有者の意に反して売却にかけられることが多いです。
すると当然難航してくるのが居住者の立ち退き、引越しです。
最終的に話がつかない場合は、強制執行により無理やり追い出すこともできます。
ただし強制執行には最大で20～50万円の費用がかかりますので、競売の落札者としてはできれば話し合いで退去して欲しいと考えるのが普通です。
そこで、
- ◎立ち退きの必要がありそうかどうか
- ◎立ち退き交渉ができそうな人かどうか
- ◎常識のありそうな人かどうか
を入札する前に確認しておきたいと考えるわけです。
まともに話し合いができそうにない人であれば、強制執行することまで考えて費用を見積もる必要があります。
逆にもう引越ししていることが分かれば立ち退き交渉する必要はなくなるなと見積もることができるのです。
居住者本人となかなか接触できないことが多いので、その結果近隣に聞き込みに回る不動産業者や個人投資家が多いというわけなのです。
競売申立をされる前に任意売却を検討する
競売申立てをされるのは住宅ローンの滞納を相当回数してしまい、その上で何回も債権者から連絡があった上でのことになります。
なのでその途中で任意売却を検討すれば競売申立てを遅らせられる可能性が高まります。
そのまま任意売却で売却できれば近隣には住宅ローンを滞納しているといった込み入った事情まではバレません。
住宅ローンの返済がどうにもならないと思ったら、まずは任意売却を検討してみるべきです。
お問い合わせご相談は、実績豊富な全国住宅ローン返済相談センターエイミックスまでお気軽にどうぞ。
