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管理費や修繕積立金の滞納で管理組合から競売申立されると意外に大変

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納して滞納額が多額になってくると最終的にはマンション管理組合から差押えをされて競売申立てをされてしまいます。

一度マンション管理組合からの競売申立てをされてしまうと競売申立てを取り下げてもらうには管理費や修繕積立金の滞納分を全額払い込まなければ取下げに応じてもらえないことがほとんどです。

管理費だけ滞納して住宅ローンは払えているという人はほぼいない。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納している人はだいたいが住宅ローンの支払いにも困っていることが多いのです。
なので今までの管理費や修繕積立金の滞納分をまとめて返すだけの余裕がないことがほとんどなのです。

なので管理費や修繕積立金を滞納して管理組合から競売申立てされたのをきっかけに、住宅ローンの返済も厳しかったり延滞してしまっていることもあり、このまま管理費や修繕積立金の滞納分残額を払わなければ競売になって安く落札されてしまうので、仕方なく任意売却でマンションをできるだけ高値で売却することを選択するという人も多いのです。

しかしこのときに管理費や修繕積立金の滞納によるマンション管理組合からの競売申立の差押え登記が任意売却の邪魔になることが往々にしてあるのです。

管理組合からの競売申し立てのややこしさ

住宅ローンの残高よりマンションの売却価格が安い場合、基本的には抵当権者である住宅ローンの金融機関に優先権があり仲介手数料などの売却経費ともし後順位の抵当権者があれば解除料をを差し引いて残りを総取りとなります。
この場合にマンション管理組合からの競売の差押え登記が入っているのでマンション管理組合にも差押え解除の配分をして滞納している管理費や修繕積立金を売却代金から配当します。
この時に管理費や修繕積立金部分は売却代金の中から配分されることが多いのですがその他の駐車場代や駐輪場代、インターネット使用料などは配分されないことが多いです。
滞納額が多額になっている場合にこれらの配分されない部分も多額になっていることが多く、マンションの任意売却での売却価格がギリギリの場合に配分交渉で決裂することがあるのです。

住宅ローンの抵当権者からすると競売になったらそのまま自分たちが総取りになるのでマンション管理組合には1円も配当されないためなぜ応じないのかと不思議に思われることが多いです。

しかしマンション管理組合の思惑は違うのです。
マンションごとの管理規約によっても多少違うのですが、だいたいの管理規約には管理費や修繕積立金の滞納があった場合で所有者が変わった場合はその滞納分は新所有者に引き継がれるという決まりになっていることがほとんどです。
これは競売になっても同じで、競売で落札されてしまっても管理組合はその時に管理費や修繕積立金の滞納分が回収できなくても、競売の落札者に請求すればいいという見通しがあるのです。
なので無理に割り引いたり未回収分を放棄してまで任意売却に応じるインセンティブがマンション管理組合にはまったくないということです。
なのでマンション管理組合から管理費や修繕積立金の滞納で競売申立をされてからの任意売却は債権者との配分調整や買主様との調整などやることが増えてこちらとしては少々大変になるのです。

そんな競売申し立ての経験も豊富なエイミックスにご相談ください。

そんなこんなで任意売却が大変になったとしてもこちらの手数料が増えるわけでもありませんので本音のところはすんなりと進んで欲しいのですが、マンション管理組合から競売申立をされているときの任意売却ではなかなかそうは問屋がおろさないことが多いので私たちが大変になるというお話しでした。

マンションの管理費や修繕積立金の支払いでお悩みの方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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