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投資用ワンルームマンションのローンが払えない地獄の3パターン

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投資用ワンルームマンションを購入した際に借り入れたローンの返済が払えなくなってしまうケースが増えています。
投資用ワンルームマンション購入時に借り入れるローンは住宅ローンとは違い

  • ・オリックス銀行
  • ・ジャックス
  • ・アプラス
  • ・SBJ銀行
  • ・イオン銀行

などの信販系やネット系銀行などが積極的に融資をしています。
住宅ローンとは違って事業用の融資の部類に入りますのでローンの返済が滞るとすぐに回収の手段を講じてくることが多いです。
住宅ローンのようにゆっくりと待ってはくれません。
なぜなら住宅ローンは生活の拠点としての意味もありあまりにも早く処理をしてしまうと所有者が住むところに困ってしまうという側面があるからです。
その点投資用ワンルームマンションに対する融資は事業用のローンとなり返済がされないのであればさっさと処理する方が貸し手の損害も少なくなることが多いということです。
なのですぐに競売の申立てを行ったり賃料の差押えを行ったりして回収の手段をすぐに講じてくるというわけです。

投資用マンションが払えなくなる代表的な3つの理由

投資用ワンルームマンション購入時のローンは基本的にはそれを入居者に貸して入ってくる賃料収入を原資にして返済をするため順調なうちは返済にこまることはないのですがひとたび歯車が狂うとたちまち返済に困ってしまうということが起こり得るのです。
ではどのような時に投資用ワンルームマンションのローンの返済は滞ってしまうのでしょうか?
今までのご相談者様で投資用ワンルームマンションのローンが払えなくなってしまったケースの代表的なもの3つをここではご紹介します。

①入居者が退去してしまい賃料収入がゼロになりローンの返済が持ち出しに!

これが一番多いのですが、ワンルームマンションであってもれっきとした賃貸経営ですので賃料収入が入ってこなければ売上が立たず、賃料収入を原資にあてこんでいたローンの返済を自身の持ち出しで払わなければならなくなってしまいます。そうなるとサラリーマンが小遣いの範囲内でカバーできる範疇をすぐに超えてしまうのです。そして奥さんなどの家族にも内緒で投資用ワンルームマンションを購入しているサラリーマンオーナーも多いため誰にも相談できずに途方に暮れてしまうのです。それで困って当社にご相談に来られるという方が非常に多いのです。
サブリースだから空室になるリスクは絶対に無いというのも間違いです。確かにサブリースであれば毎月一定のサブリース家賃が振り込まれますのでそれで回るのであれば安定経営になりそうに見えます。しかしサブリース契約に期限がある場合はその期限が切れた後にちょうど入居者が退去してしまうということは起こり得るのです。例えばサブリースの契約期間が2年であればちょうど2年でサブリース契約が切れたときに入居者も引っ越すタイミングが重なることが多いからです。そうなるとそこから次の入居者が決まるまではずっと持ち出しでローンの返済をしなければいけなくなり大変になります。
悪質なサブリース会社などは財務状況が悪化するとサブリース期間内であってもサブリース賃料の支払いを止める場合だってあります。その場合はサブリース契約にのっとって訴訟などで回収できる可能性はありますが、その不払い期間中もずっとローンの返済は続くためマンションオーナーの資力が持ちこたえられるかどうかが問題になります。しかもサブリース会社が会社を清算してしまえばどうやっても未払い賃料を回収することはできなくなってしまうのでサブリースだから安心と思わずにもしもの時のことは常に考えておく必要があるのですが、なかなかそこまで考えて投資用ワンルームマンションを買ったと人はいないというのが現実なのです。

②収支計画に管理費・修繕積立金・税金などを考慮しておらずそれらが払えない!

投資用ワンルームマンションを購入する際の資金計画や収支計画が甘すぎて細かいところを考慮していないケースが多いです。例えばマンションオーナーになれば管理費や修繕積立金は毎月管理組合に払わなければいけませんし、毎年固定資産税・都市計画税もかかってきます。それを考慮せずに月々の単月のキャッシュフローだけを考えてローンが払えると錯覚していたため、いざマンションを所有してみると家賃収入だけでは全然ランニングコストをペイできなかったという事態に陥ってしまうのです。そして毎月毎月少しずつ赤字で持ち出しになりボディーブローのようにマンションオーナーの懐にダメージが蓄積されていくのです。要はこの状態でマンションを持ち続けている限り貯金がどんどん減っていくということです。そして貯金が尽きた時にどうにもマンションを維持できなくなってしまうのです。中古のマンションを買っていれば管理費や修繕積立金が上がる時期に入るのも購入後早いタイミングで発生する可能性もあるため、ただでさえ厳しかったのに管理費と修繕積立金が上がってさらに厳しくなったというケースもありました。
本来であれば購入前に綿密に収支シミュレーションをしておくべきなのですがそれがおざなりにされていてほとんど考慮されていないためこのような問題がよく発生してしまうのです。

③入居者が退去したあとに募集するためのリフォーム費用や募集費用が払えない!

最後に上記①と②に追い打ちをかけるようにまとまったお金が必要になるのが入居者が退去したあとです。入居者が退去すると部屋をリフォームしなければなりません。そしてリフォームしたあとに広告宣伝費をかけて入居者の募集をかけたり、入居者を優先的に案内してもらうための広告費のバックを賃貸仲介会社に提示したり、入居者が決まって契約の際は仲介手数料を払ったりと何かとまとまったお金が次々にかかるのです。
本来であれば毎月のキャッシュフローの残り分をストックしておいてこういった事態に備えておくのですがそもそも毎月が赤字なのでできません。そしてマンションオーナー自身も持ち出しでローンを払って消耗していたりするのでさらにまとまったお金がかかるとなるとアップアップになってしまい最悪は入居者の募集が出来ない状態で放置しなければいけなくなるのです。
そうなると誰も住んでいないワンルームマンションのローンの返済だけを毎月自腹で払っていくだけになり、懐も痛いし馬鹿らしくなってしまうのです。

投資マンションの失敗もご相談ください。

いかがでしょうか。すべての問題の源は投資用ワンルームマンション購入時の運営計画の甘さにあります。その甘い計画を押してきた営業マンや不動産会社の問題も大きいでしょう。しかし最終的に損害を被るのはその甘い運営計画を受け入れて投資用ワンルームマンションに投資して失敗した所有者本人だけなのです。投資なのですべては自己責任として片付けれらてしまうのです。

投資用ワンルームマンションのローン滞納の処理スピードは住宅ローンよりもかなり早いのでまずいと思ったら早めに対処しなければすべて競売になってしまう可能性が高いです。
ワンルームマンション投資で失敗したなあと思って後悔している人はぜひ経験豊富な当社になるべく早くご相談ください。
私たちはご相談者様にとって一番良い形でも問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考え抜きます。ご相談者目線でのアドバイスではどこにも負けない自信がありますので安心してご相談ください。

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このブログを書いた人
細貝相談員
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任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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