住宅金融支援機構の任意売却で売主(債務者)が費用を実質負担しない仕組み
住宅金融支援機構 / 破産管財人住宅金融支援機構に限ったことではありませんが任意売却の手続きでは一般的に売主(債務者)は手続き費用を負担しません。
その代わりに、債権者が売買代金の中から必要な費用を控除してくれます。
例えば
- ◎登記費用
- ◎滞納管理費・修繕積立金
- ◎不動産業者への仲介手数料
- ◎後順位抵当権者への解除料(ハンコ代)
などです。
任意売却の手続きでは、こういった上記諸費用は本来通常の不動産売買の取引であれば売主(債務者)側で必要ですが実質債権者が負担してくれます。
債権者が住宅金融支援機構の場合は規定がある程度決まっています。
ここでは住宅金融支援機構の任意売却での費用控除の基準について説明していきます。
住宅金融支援機構の任意売却での費用控除基準
任意売却にあたって売主(債務者)側の費用を負担するとはいえ、本来の債権者の取り分を削って費用を負担することになるので、何でもかんでも無制限に費用控除を認めるわけではありません。
- ◎費用として認める項目は何か？
- ◎その費用はいくらまで認めるか？
をあらかじめ各債権者は基準を決めています。
一般的には住宅金融支援機構が行っている費用控除を他の銀行や金融機関も参考にしているケースがあります。
あくまで一般的な例で絶対ではありませんが、下記のような項目と費用基準になることが多いです。
仲介手数料
宅建業法による仲介手数料額の上限全額が認められています。
登記費用
登録免許税と司法書士の報酬が認められています。
登録免許税は全額、司法書士の報酬は原則1筆1万円までです。
税金
抵当権に優先する税金は全額認められています。
優先する税金とは、住宅金融支援機構の抵当権よりも優先される税金の支払いのことで、具体的には抵当権の設定登記日よりも前に納付期限日の到来していた税金の支払いのことをいいます。
それ以外で抵当権に劣後する税金の差押登記がついている場合は、10万円または固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低い額の控除が認められることが多いです。
滞納管理費・滞納修繕積立金など
分譲マンションの滞納管理費などは原則全額の支払いが認められ、決済日前日までの全額が費用として認められます。
ただし過去さかのぼって5年分までです。
それ以上前の滞納分は費用控除されません。
あと遅延損害金や延滞金、駐車場・駐輪場費用、町内会費、水道代などは原則として控除は認められません。
全額の一括支払いを条件に管理組合に延滞金や遅延損害金の免除などを交渉するケースが多いです。
破産財団組入金
債務者が破産申請した場合に、裁判所が選任した破産管財人が任意売却を行うことがあります。
この場合は条件として売却金額のうち一定の割合を破産財団組入金として破産管財人に渡すことが必要です。
住宅金融支援機構の任意売却の場合の破産財団組入金は原則売却価格の3％まで控除が認められることが多いです。
引越し費用
住宅金融支援機構の費用控除の基準では原則費用として認められていません。
ただし破産等やむを得ない事情の場合や債務状況によっては10万円～30万円の範囲で転居費用が認められることがあります。
契約書に貼る印紙代
費用として認められません。
住宅金融支援機構の任意売却では、上記で認められた費用はまず優先的に売買代金から控除されます。
また、控除費用を認めてもらうためには、別途控除費用を証明するための書類(残高証明書や明細書、見積書など)のエビデンスを提出する必要がありますので用意しておくとスムーズに交渉しやすいです。
住宅金融支援機構の担保解除料(ハンコ代)の基準
後順位抵当権者(第2抵当権者、第3抵当権者、それ以降)がいる場合には、抵当権を解除してもらうために担保解除抹消料(ハンコ代)を支払う必要があります。
担保解除料(ハンコ代)の基準は住宅金融機構の基準では下記がオーソドックスになっています。
第2順位抵当権者への担保解除料(ハンコ代)
第2順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、
◎30万円または残元金の1割のいずれか低い額
が基準となっています。
第3順位抵当権者への担保解除料(ハンコ代)
第3順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、
◎20万円または残元金の1割のいずれか低い額
が基準となっています。
第4順位抵当権者以降への担保解除料(ハンコ代)
第4順位抵当権者への認められる担保解除料(ハンコ代)として、
◎10万円または残元金の1割のいずれか低い額
が基準となっています。
例えば、第2順位に抵当権を設定している金融機関の債権残高が200万円の場合は、残元金の1割は20万円となりますので30万円と比較して低い方である20万円が担保解除料(ハンコ代)として控除されます。
ただし担保解除料の基準はあくまで第1順位の抵当権者である住宅金融支援機構が勝手に定めているだけですので、後順位の抵当権者が必ず従わなければならないという決まりはありません。
後順位の抵当権者が最低でも50万円はもらわないと抵当権の解除には応じられないと要求してきてもめる場合も多々あります。
あくまで基準であり、それらをもとに実際には債権者間の交渉でケースバイケースの対応が行われます。
後順位の抵当権者においても好き勝手言えばいいわけでもなく、従っておけば解除料をもらえて回収分に充当できたところを、無理にゴネて任意売却がまとまらずに競売になってしまうとゼロ配当になってしまう危険性もあるということです。
なので債権者間ではある程度お互い様として担保解除料(ハンコ代)で任意売却をまとめるという慣行があるというわけです。
