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任意売却のご相談に最適なタイミングは?早いほどあなたに有利!

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住宅ローンが払えなくなった、もしくは住宅ローンが払えなくなりそうだというときに家の任意売却を相談するのはどのタイミングがベストなのでしょうか?

結論か先にお伝えすると『相談するタイミングは早ければ早いほどよい』ということになります。これは絶対です。
家の任意売却の相談のタイミングが早ければ早いほどよいというのは早く相談するほどあなたにとって有利な戦略を取りやすくなるからです。

住宅ローンが払えなくなった、もしくは住宅ローンが払えなくなりそうだというときに家の任意売却を相談するのはどのタイミングがベストなのでしょうか?

結論か先にお伝えすると『相談するタイミングは早ければ早いほどよい』ということになります。これは絶対です。
家の任意売却の相談のタイミングが早ければ早いほどよいというのは早く相談するほどあなたにとって有利な戦略を取りやすくなるからです。

今までのご相談者様のご相談のタイミングはだいたい下記の5つに分けられます。

①住宅ローン延滞前のタイミング

家計のピンチ

住宅ローンの延滞はしていないというタイミングでのご相談です。
ただ住宅ローンの延滞はまだしてはいないものの家計の収入が減っていたり支出が増えていたりして家計のバランスが崩れて収支が悪化していて将来的な住宅ローンの不安を抱えているようなご相談者様が多いです。
実はこのタイミングで任意売却のご相談を頂くのがベストです。住宅ローンをまだ延滞していない状況であればなんとかそのまま住宅ローンを払い続けるという選択もまだ残されているからです。
住宅ローンを延滞する前のタイミングでご相談頂いてもう無理だと延滞して任意売却に踏み切るご相談者様もいらっしゃいますし踏みとどまってなんとか住宅ローンを払っていくという選択をされるご相談者様もいらっしゃいます。
ただし住宅ローン不安の原因をきちんと突き止めて対策できるものなのかどうかを見極めないと住宅ローンを払っていくという選択をしたとしてもまた行き詰まる可能性が高いので注意が必要です。今の現状での住宅ローン不安は何が原因でそうなっているのかということから目をそらさないことが大切です。

②住宅ローンを数回延滞したタイミング

かき集める

住宅ローンを1回以上数回程度延滞しているというタイミングでのご相談です。
住宅ローンを延滞してしまったというタイミングであなたが一番悩むのはおそらく延滞分を払ってもとに戻した方がいいかどうかという点ではないでしょうか?
住宅ローンの延滞が数回であればまだ数十万円の延滞であることが多いのでかき集めればなんとか延滞を解消できてもとの住宅ローンの返済に戻せる可能性があるからです。
しかしこのタイミングではすでに住宅ローンを延滞してしまったという事実がありますので、住宅ローンが払えなかった具体的な原因や理由が必ずあるはずです。
その原因を考えて住宅ローンの延滞を解消するのか任意売却の方向に進めていくのかを決めてしまう方が結果的によくなります。
住宅ローンを延滞し始めたこのタイミングであれば任意売却を進めるにしても時間的な余裕は比較的ありますので任意売却後の生活の再建を見据えた対策を余裕を持って進めていくことができるからです。

③一括請求や代位弁済されてしまったタイミング

住宅ローンを3回以上延滞すると債権者によって多少異なりますが住宅ローンの残高一括請求や代位弁済の対象となるタイミングとなります。
一括請求や代位弁済を一度されてしまうと期限の利益を喪失していますのでもう住宅ローンを元の分割払いに戻すことは受け付けてもらえません。
住宅ローンの残高の全額を一括で返済するかそれが無理なら競売にしますという選択を迫られるタイミングでもあるのです。
当然住宅ローンの残高を全額払えるのであれば住宅ローンの延滞などはする必要がないはずなので残された選択肢は競売にされるという一択しかありません。
このタイミングで任意売却をしたいと保証会社や債権回収会社に意思表示をして任意売却を進めるケースは非常に多いです。なのでどうぞご安心してご相談ください。このタイミングからが実は任意売却の本当のスタートであり勝負なのです。
当然ながら上記①や②のタイミングから任意売却に着手していた人はさらに助走期間を取れていますので有利になるということなのですが本格的に任意売却をスタートさせるのは同じこの一括請求や代位弁済でのタイミングからになるのです。

④競売申立をされて競売開始決定されてしまったタイミング

担保不動産競売開始決定通知書

一括請求や代位弁済をされてもまだ何もご相談されなかった場合は債権者から競売申立をされてしまい、裁判所から競売開始決定の通知書が送られてきます。
この時点で競売の期日までだいたい数ヵ月です。
なので競売申立をされて競売開始決定されたタイミングで任意売却を行う場合はよりスピード重視の任意売却を進めなければいけません。
もたもたしていると競売の期日までに任意売却の決済が間に合わないことになるからです。
ただ任意売却に慣れている私たちからすればこのタイミングからでの任意売却も日常茶飯事ですので問題ありません。どうぞご安心してご相談ください。
競売申立されるタイミングまでどこにもご相談できなかったということはあなたもだいぶ悩まれてきたはずです。そして一念発起して任意売却のご相談を頂いたあなたの心意気に私たちは応えなければいけませんので急ぎで駆け足になりますがしっかりと任意売却の手続きを進めていくことになります。

⑤競売の入札期間が決まってしまったタイミング

執行官

競売申立をされて競売開始決定されたあとに裁判所から執行官が家に訪ねてきます。競売のための現況調査です。競売の入札時の基準価格を決めたり室内の写真や間取りなどの競売入札時の参考資料(3点セットと言われています)の作成を行うのです。それからほどなくして競売期日の期間が決定されて通知されてくるのです。
この時点で競売の期日までだいたい1~2ヵ月程度です。
でもまだまだここで任意売却をあきらめるのは早いです。私たちはこの競売入札期間が決まってしまったタイミングでご相談頂いたご相談者様の任意売却を何度も成功させてきました。
場合によっては当社が直接買主になる場合もあります。
その方が買主を探す手間や時間をショートカットできるからです。
債権者との調整や交渉を行いながらスピーディーにいろいろな判断やジャッジををしながら任意売却を進めていかなければ時間切れタイムオーバーとなりますので一刻を争います。
それでも私たちは任意売却の専門不動産会社として何度も競売直前の修羅場をくぐり抜けて任意売却を成功に導いてきたので大丈夫です。このタイミングでは1日でも早いご相談が任意売却の成否を左右するのです。1日1日が貴重な1日となり勝負でもあるからです。

いかがでしょうか?
任意売却専門に長年もまれてきた私たちであればいつのタイミングでも任意売却を進めることはできるのですが、ご相談者様にとてはご相談のタイミングが早ければ早いほどいろいろな準備もでき余裕をもって任意売却に取り組むことができるというお話しでした。

任意売却のご相談をいつのタイミングでしようか迷っている方はぜひ経験豊富な当社にまずはできるだけ早いタイミングでご相談ください。
その結果任意売却せずに済めばそれはそれであなたにとって良いことですし私たちに気兼ねする必要もありません。
私たちはご相談者にとって一番良い形でも問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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①住宅ローン延滞前のタイミング

住宅ローンの延滞はしていないというタイミングでのご相談です。
ただ住宅ローンの延滞はまだしてはいないものの家計の収入が減っていたり支出が増えていたりして家計のバランスが崩れて収支が悪化していて将来的な住宅ローンの不安を抱えているようなご相談者様が多いです。
実はこのタイミングで任意売却のご相談を頂くのがベストです。住宅ローンをまだ延滞していない状況であればなんとかそのまま住宅ローンを払い続けるという選択もまだ残されているからです。
住宅ローンを延滞する前のタイミングでご相談頂いてもう無理だと延滞して任意売却に踏み切るご相談者様もいらっしゃいますし踏みとどまってなんとか住宅ローンを払っていくという選択をされるご相談者様もいらっしゃいます。
ただし住宅ローン不安の原因をきちんと突き止めて対策できるものなのかどうかを見極めないと住宅ローンを払っていくという選択をしたとしてもまた行き詰まる可能性が高いので注意が必要です。今の現状での住宅ローン不安は何が原因でそうなっているのかということから目をそらさないことが大切です。

②住宅ローンを数回延滞したタイミング

住宅ローンを1回以上数回程度延滞しているというタイミングでのご相談です。
住宅ローンを延滞してしまったというタイミングであなたが一番悩むのはおそらく延滞分を払ってもとに戻した方がいいかどうかという点ではないでしょうか?
住宅ローンの延滞が数回であればまだ数十万円の延滞であることが多いのでかき集めればなんとか延滞を解消できてもとの住宅ローンの返済に戻せる可能性があるからです。
しかしこのタイミングではすでに住宅ローンを延滞してしまったという事実がありますので、住宅ローンが払えなかった具体的な原因や理由が必ずあるはずです。
その原因を考えて住宅ローンの延滞を解消するのか任意売却の方向に進めていくのかを決めてしまう方が結果的によくなります。
住宅ローンを延滞し始めたこのタイミングであれば任意売却を進めるにしても時間的な余裕は比較的ありますので任意売却後の生活の再建を見据えた対策を余裕を持って進めていくことができるからです。

③一括請求や代位弁済されてしまったタイミング

住宅ローンを3回以上延滞すると債権者によって多少異なりますが住宅ローンの残高一括請求や代位弁済の対象となるタイミングとなります。
一括請求や代位弁済を一度されてしまうと期限の利益を喪失していますのでもう住宅ローンを元の分割払いに戻すことは受け付けてもらえません。
住宅ローンの残高の全額を一括で返済するかそれが無理なら競売にしますという選択を迫られるタイミングでもあるのです。
当然住宅ローンの残高を全額払えるのであれば住宅ローンの延滞などはする必要がないはずなので残された選択肢は競売にされるという一択しかありません。
このタイミングで任意売却をしたいと保証会社や債権回収会社に意思表示をして任意売却を進めるケースは非常に多いです。なのでどうぞご安心してご相談ください。このタイミングからが実は任意売却の本当のスタートであり勝負なのです。
当然ながら上記①や②のタイミングから任意売却に着手していた人はさらに助走期間を取れていますので有利になるということなのですが本格的に任意売却をスタートさせるのは同じこの一括請求や代位弁済でのタイミングからになるのです。

④競売申立をされて競売開始決定されてしまったタイミング

一括請求や代位弁済をされてもまだ何もご相談されなかった場合は債権者から競売申立をされてしまい、裁判所から競売開始決定の通知書が送られてきます。
この時点で競売の期日までだいたい数ヵ月です。
なので競売申立をされて競売開始決定されたタイミングで任意売却を行う場合はよりスピード重視の任意売却を進めなければいけません。
もたもたしていると競売の期日までに任意売却の決済が間に合わないことになるからです。
ただ任意売却に慣れている私たちからすればこのタイミングからでの任意売却も日常茶飯事ですので問題ありません。どうぞご安心してご相談ください。
競売申立されるタイミングまでどこにもご相談できなかったということはあなたもだいぶ悩まれてきたはずです。そして一念発起して任意売却のご相談を頂いたあなたの心意気に私たちは応えなければいけませんので急ぎで駆け足になりますがしっかりと任意売却の手続きを進めていくことになります。

⑤競売の入札期間が決まってしまったタイミング

競売申立をされて競売開始決定されたあとに裁判所から執行官が家に訪ねてきます。競売のための現況調査です。競売の入札時の基準価格を決めたり室内の写真や間取りなどの競売入札時の参考資料(3点セットと言われています)の作成を行うのです。それからほどなくして競売期日の期間が決定されて通知されてくるのです。
この時点で競売の期日までだいたい1~2ヵ月程度です。
でもまだまだここで任意売却をあきらめるのは早いです。私たちはこの競売入札期間が決まってしまったタイミングでご相談頂いたご相談者様の任意売却を何度も成功させてきました。
場合によっては当社が直接買主になる場合もあります。
その方が買主を探す手間や時間をショートカットできるからです。
債権者との調整や交渉を行いながらスピーディーにいろいろな判断やジャッジををしながら任意売却を進めていかなければ時間切れタイムオーバーとなりますので一刻を争います。
それでも私たちは任意売却の専門不動産会社として何度も競売直前の修羅場をくぐり抜けて任意売却を成功に導いてきたので大丈夫です。このタイミングでは1日でも早いご相談が任意売却の成否を左右するのです。1日1日が貴重な1日となり勝負でもあるからです。

いかがでしょうか?
任意売却専門に長年もまれてきた私たちであればいつのタイミングでも任意売却を進めることはできるのですが、ご相談者様にとてはご相談のタイミングが早ければ早いほどいろいろな準備もでき余裕をもって任意売却に取り組むことができるというお話しでした。

任意売却のご相談をいつのタイミングでしようか迷っている方はぜひ経験豊富な当社にまずはできるだけ早いタイミングでご相談ください。
その結果任意売却せずに済めばそれはそれであなたにとって良いことですし私たちに気兼ねする必要もありません。
私たちはご相談者にとって一番良い形でも問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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