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投資用アパート購入時のローンが払えなくなるたった一つの原因とは?

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投資用の一棟もののアパートをローンで購入したのはいいもののそのローンの返済が払えなくなって困っているという人が増えています。

普通こういった投資用のアパート購入時のローンの返済は入居者に部屋を貸して入ってくる家賃収入から払う返済計画を立てるのでよっぽど空き部屋が増えるとか家賃滞納者が増えるとかいうことがない限りローンの返済に困ることは少ないはずです。

投資用アパートのローン返済ができなくなる理由

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たとえば6部屋のアパートで一部屋の家賃が6万円だとすれば満室で毎月36万円の家賃収入があるのでそれよりも低いローンの返済金額を設定して何部屋か空室になって一時的に家賃が入ってこなかったとしても他の部屋の家賃収入でローンの返済をまかなえる範囲におさめるのが普通です。

しかし最近こういった一棟アパートを購入してローンが払えなくなるケースにはたった一つの原因がありました。
なんだかわかりますか?

それは『アパート購入時の家賃設定がデタラメ』だということです。
レントロールに虚偽がある場合までありました。
本当に最初の家賃設定がおかしいことが全てといっても言い過ぎではないくらいで、購入後にローンの返済に困ってしまったという人はほぼほぼすべてがこのパターンです。

そのデタラメな家賃設定をもとにアパートの売買価格を決めてその価格に応じたローンを組みます。しかし実際に蓋を開けてみると当初の家賃設定通りではとうてい入居者が入らないのです。
そして家賃収入とローンの月々の返済額の逆転現象が起こってしまい、アパートが満室でもローンの返済額の方が多いため毎月持ち出しになってしまいます。いわゆる『逆ザヤ』というやつです。

具体的にはこうです。

上記のような6部屋の投資用アパートがあったとします。こういったアパートの売買価格の設定は家賃収入から逆算する収益還元法を使うことがほとんどです。

そこでもし相場では6万円でしか貸せないのに8万円で貸せるという家賃設定だとどうなるでしょうか?

机上での計算では各部屋8万円だとすると6部屋で48万円の毎月の家賃収入が見込めることになります。年間では576万円です。これを期待利回りを8%とするとそれで割り戻して物件価格は7200万円となります。この売買価格で購入してローンを組んでしまうのです。

すると実際は上記のように各部屋6万円でしか貸せないとすると6部屋で最大でも36万円しか毎月の家賃収入は見込めません。年間では432万円です。これを同じように期待利回りを8%としてそれで割り戻すと物件価格は5400万円!となります。

実際に5400万円の実力というか価値しかないものに対して、この場合は7200万円も出して買ってしまったことになります。
7200万円で買って実際の家賃収入が後者の年間432万円だと期待利回り8%だった利回りは6%に下がってしまうことになるのです。それもあくまで満室での仮定ですので空室や家賃滞納者が出ればもっと利回りは5%、4%とどんどん下がっていきます。
それで7200万円にあわせて借り入れたローンの返済が苦しくなってしまうというわけです。

そして実際には売買相場が5400万円のアパートを7200万円で買ってローンを組んでしまっているため、儲からないので売却したいと思っても売却相場よりもローンの残高が多すぎてその分の自己資金を追い金しなければ売れないという状況になってしまうのです。

投資でお金を増やすつもりが逆に…そうならない為に

テレワーク

せっかく投資用のアパートを買ったのに毎月の収支は赤字で売ろうにも値下がりして損するという2重に厳しい状況に追い込まれてしまうのです。
理想的には毎月とんとんか少しずつでも儲かって、ローンの残債は家賃収入でどんどん返済されていくので買った時と同じ価格くらいで売れればローンの残債が減っている分だけまとまった現金が手元に残るという形なのですがそれとは正反対になってしまっているのです。
赤字を垂れ流してやっと売れる相場価格までローンの残高が減ったとしてもそこでやっとこさ売却しても現金は残りません。それまでに投入した持ち出しの自己資金がすべて無駄になってしまうという算段です。そうなるともはや慈善事業になっていて金持ち父さんどころの話ではなくなってしまいます。

それでもまだそこまで毎月の持ち出しがあっても自己資金でなんとかまかなえるのであれば最後に売却してこの投資は失敗だったですむのですが、たいていの場合はそこまで自己資金がもちません。
途中でローンを滞納してしまう事態になってしまうのです。

最近ではそんなケースが立て続けにありました。

投資用アパートのローンを任意売却で処理するには住宅ローンとはまた違った手続きを踏む必要がありますので、投資用アパートのローンの返済で困っているという方はぜひ経験豊富な当社にご相談下さい。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。
投資用不動産のローンの任意売却も当社にお任せ下さい。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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