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大手不動産会社に任せていたが売れずに住宅ローンを滞納!どうする?

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家を売却する際の理由として月々の住宅ローンの返済が厳しいからという場合は実は少なくありません。
今すぐ今月や来月の住宅ローンの支払いが厳しいというわけでなくてもゆくゆくは厳しくなりそうだったり、破綻するまでではなくてもすでにじわじわと住宅ローンの返済が厳しくなってきているという人は少なからずいらっしゃるのです。
今回は住宅ローンの返済が厳しくなっているという理由で家の売却を検討される際に、売却の依頼先を間違えてしまうと大変なことになってしまいますよというお話です。

大手不動産会社に売却を頼んだのに半年たっても売れない!

ご相談者様は今は住宅ローンをなんとか払えているがこの先ずっと払い続けるのは厳しいと考えて今のうちに売却してしまって住居費負担を減らしたいとの思いから大手の不動産会社に売却を依頼されていました。
ことのはじまりはよくある不動産の査定サイトに片っ端から登録して十社以上から家の査定をしてもらいその中から大手不動産仲介会社に家の売却を依頼したとのことでした。
家の査定の時に大手不動産仲介会社の担当者からは半年以内に売れますと言われていたのでそれくらいならなんとか持ちこたえられると安心していたとのことでした。
しかし半年たってもいっこうに家が売れる気配がなく実際の家計は毎月赤字で貯金を切り崩している状況でしたのでいよいよ貯金も尽きてしまい住宅ローンの返済が払えなくなって2ヵ月分ほど滞納してしまいご相談者様は焦り出したのです。
このままではダメだ。そう思って藁をもつかむ思いで当社にご相談されたとのことでした。
最初のお電話の際にも今別の不動産会社に売却を依頼していて売却の契約(おそらく媒介契約のこと)をしているのですがいいのでしょうかと申し訳なさそうに話されていましたので他社で依頼中でも全然大丈夫ですよとお伝えしてご訪問させて頂くことになりました。

そりゃ売れなくて当然!な原因が判明

そして当社でもさっそく訪問査定をさせて頂き厳しい現実が明るみになったのです。
当社としては厳しいことをお伝えしなければならなかったのですが事実は事実なのではっきり言って今の家が売れないのは当たり前だとお伝えしました。
なぜなら売りに出している価格が近辺の相場価格よりも800万円も高かったのです。
不動産はある程度の相場がありますのでぶっちぎりで周辺の相場より高いとよほどの理由が無い限り売れることはありません。売れたらミラクルです。めったにそんなぶっちぎりの高値では売れないからミラクルなのです。ミラクルに期待してもなかなか難しいです。手元の資金的に余裕があっていつまでもかかってもいいというならまだいいでしょう。しかし今回はそんな余裕はなかったので最初の値付けが失敗していることが最大のミスだといえるでしょう。

ご相談者様が言うには、住宅ローンの残債に不動産仲介会社に払う仲介手数料などの経費を乗せるとそれでもカツカツで手残りはないとのことでした。
不動産仲介会社の担当者はそれでも売れると言い張るので任せたとのことでした。
これよくあることなのですが、不動産査定サイトなどでバッティングすると他社よりも高値の査定を提示して自分のところに依頼を頂けるような力がどうしても働くのです。
特に大手不動産仲介会社は広告宣伝費も多くかけていますし営業マンの人件費も高いので、売却依頼を取るノルマが厳しいのです。なので大手仲介不動産会社の営業マンはとりあえず高く査定を提示してでも売却依頼を取って媒介契約を結ぶことが多いのです。そしてその後売れなければ価格を調整して時間をかけてでも売っていくというのが大手不動産仲介会社の常套手段なのです。

高く売り出すと時間がかかる。住宅ローンが厳しい場合は非現実的

さきほども書きましたがいくらで売りに出そうが売主の自由なのですがその価格で買い手がつかない限り売買は成立しませんので価格を高く売りに出すと売却に時間がかかるのです。
いくら時間がかかってもなるだけ高く売りたいという希望があればそれでもかまわないでしょう。しかし今回のご相談者様のように手元資金の余裕がなくなりそうだから、住宅ローンが払えなくなりそうだから家を売却したいというケースではそのやり方ではタイムオーバーになるのです。果たしてその大手不動産仲介会社の営業マンはこのご相談者とそこまで突っ込んだ話が出来ていたのか多々疑問は残るのですがそんなこと言っていても仕方がないのでまずはご相談者様の問題解決に取り掛かりました。
ご相談者様も当社に全面的にお任せしますので宜しくお願いしますとのことでしたので、まずはその大手仲介不動産会社の専属専任媒介契約を解約するところから着手しました。ご相談者様は解約することにかなり気が引けるとおっしゃっていましたので私の目の前で携帯電話から電話してもらいました。すると案の定、今までずっと販売活動をしてきたのにどうのこうのと言われていたので電話をかわってもらい今のご相談者様の事実を私からお伝えしたのです。このまま御社が売れもしないのに高値で引っ張ってご相談者様が破産したらどうするんですか知りませんよと。それを聞いてびっくりしたのか今度は所長さんとおっしゃる人が電話に出てきてそんなこと言われてもうちには責任ないですよ、媒介契約は今すぐ解除しますとなったのでした。おそらくクレームになったらまずいと考えたのでしょう。大手不動産仲介会社は自分に落度があるクレームを出してしまうと人事評価に響くのでさっさと引き下がったのかもしれません。まあそんなことこちらにとってはどうでもよいことです。できないのであれば邪魔なだけなので大手不動産仲介会社様にはここでさっさと退いて頂きました。

残債を下回ったけど任意売却で無事売却

そして当社でご相談者様からのご依頼を受け債権者とも交渉して任意売却の手続きを取り売却を進めていきました。債権者である銀行さんにも今まで相場よりも高い価格で半年以上売却活動を大手不動産仲介会社さんでしてきましたが売れませんでしたと伝えて相場の価格で売却に応じて頂けることになったのです。大手不動産仲介会社で半年間以上でたらめな価格で売りに出していたことがケガの功名かこんなところでは適正価格のエビデンスとして役に立ちました。
最終的には住宅ローンの残高を下回る価格で任意売却が成立しました。そして今までの住宅ローンの月々のお支払よりも半分くらいの家賃の賃貸マンションにお引越しをされたのでした。
任意売却後に残った住宅ローンの残債は少しずつコツコツと払っていかれています。あのタイミングで当社にご相談されて本当によかったと今でもおっしゃって頂いています。
住宅ローンが払えないので家を売りに出しているが時間ばかりかかって売れないという場合は今回のケースのようにべらぼうに高い価格で売りに出さざるを得ないことがあります。
そのような場合こそ任意売却が有効になることがあります。
家がなかなか売れずに状況が悪くなっていきそうで困っている方はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談ください。任意売却ではたとえ大手不動産仲介会社を相手にしたとしても絶対に負けることはないと自負しています。それだけの修羅場を私たちはくぐり抜けてきているからです。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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