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リースバックで住み続けても家賃が払えなくなっては元も子もない

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住宅ローンの返済が厳しい、住宅ローンが払えない状況にあっても諸事情で家に住み続けたいという場合にリースバックを選択されるお客様が増えてきています。
また、住宅ローンはないのですがまとまったお金が欲しいのでという理由でリースバックを選択されるお客様もいらっしゃいます。

安易なリースバックは危険。先々も家賃も考えて

リースバックは安易に決めない

両者とも共通しているのは住み慣れた家にはなんとしてでも住み続けたいという強いご希望があるということです。ただあまりにも安易にリースバックを選択されるとあとあと家賃の支払いが厳しくなってしまうことになります。私たちはプロフェッショナルの目線からリースバック後の生活のことも考えてお客様にとって今回リースバックをすることが本当に良い選択なのかということを客観的な事実に基づいてアドバイスしています。そうすることでお客様にとっても判断材料が増えてメリットとリスクを天秤にかけてどっちを取るかという決断がしやすくなると考えるからです。
しかし巷のリースバックを専門にしている不動産業者でもそこまで相談者様の立場になって考えてアドバイスしてくれることはほとんどありません。なぜならリースバックを専門にしている不動産業者は不動産のリースバックをすることで事業を営んでいるため所有者のリースバックしたいという希望があればそれに沿ってリースバックの条件を提示するだけだからです。そしてリースバックの諸条件が所有者の希望と合致すればリースバックを行うのです。

リースバックでは、物件価格が高いほど家賃は上がる

リースバックはその仕組み上、不動産の物件価格が高いほど賃料も高くなります。リースバックの大家さんの利回りの目線は通常で8~10%です。

例えば利回り8%とすると毎月のリースバック賃料は

  • ・リースバック時の物件価格が1000万円の場合:1000万円×8%/12ヵ月=6.66万円/月
  • ・リースバック時の物件価格が2000万円の場合:2000万円×8%/12ヵ月=13.33万円/月
  • ・リースバック時の物件価格が3000万円の場合:3000万円×8%/12ヵ月=20万円/月

といった具合に物件価格に応じてリースバック時の家賃も高くなっていくという仕組みです。

えっそんなに?

なので住宅ローンの返済が厳しい、住宅ローンが払えないと悩まれていてリースバックをするとリースバックをした物件価格によってはもともとの住宅ローンよりも毎月のリースバックの家賃のほうが高くなってしまうということも十分にあり得るということです。
毎月10万円の住宅ローンが払えないけど家に住み続けたいからとリースバックを選択すると、もし物件の売却価格が2000万円だったとすると毎月のリースバックの家賃は13.33万円となりますので住宅ローンのときよりも高くなってしまうのです。それが払えるのであれば住宅ローンもはらえるでしょうという世界です。それでも住み続けたいからと無理してリースバックにして住宅ローンはなくなりますが毎月のリースバックの家賃負担が重くのしかかってきてしまいます。そして結局リースバックの家賃も払えなくなってせっかくリースバックで売った家を退去せざるをえなくなってしまうのです。

残債はない場合のリースバックにも危険はある

高額な家賃でお金が減る

また、事業者に多いのですが住宅ローンの残債はなくなっていて支払いはないのですが別でまとまったお金が必要だが家は引っ越しできないという理由でリースバックを選ぶ場合も、リースバックでの家の売却価格が高ければ高いほど手元に入るお金も多くなるのですが、その分リースバックでの家賃設定も高額になってしまいます。せっかくリースバックで家を売って、手元に得たお金がリースバックの家賃という形でものすごいスピードで減っていく恐怖と今度は戦っていかなければなりません。

いづれのケースでもリースバックをあまり安易に選択しないほうがよいということです。
きちんとしたプロの目でリースバック後の生活が成り立つのか、無理のない計画を立てることが必要です。

リースバックをしようかどうしようか、どこに話を聞こうか迷っているという方はぜひ経験豊富な当社にお早めにご相談ください。ご相談はすべて無料です。
ご相談頂いた結果そのまま住宅ローンを払うほうがいいという結論になることもあります。そうなると当社はタダ働きでお仕事にならないのですが相談は無料ですのでそれでもかまいません。
私たちはご相談下さったお客様にとって一番よい形での問題解決方法をお客様と一緒に一生懸命に考えます。

 

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このブログを書いた人
細貝相談員
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任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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