任意売却業者の指示で住宅ローンを延滞したが任意売却できない！
オーバーローン / 代位弁済 / 住宅ローン滞納任意売却業者に相談して依頼したのですが、その任意売却業者に言われた通りに住宅ローンを延滞していったのにもかかわらず任意売却ができずに困っているというご相談です。
任意売却業者に言われるがまま返済を止めていたら
お客様の家の住宅ローンは完全にオーバーローン状態で住宅ローンの残債は2700万円ほど残っていたのですが売却できる査定価格は2000万円前後でかなりの開きがあったのです。
そして今すぐに住宅ローンが払えなくなるというわけではなかったのですが、家を手放すことを相談した任意売却業者から任意売却の説明を受けて、任意売却であれば今の状況でも売却できるという仕組みを知ったのです。そしてそれならばどっちみち売却したいと思っていたので任意売却でも売却できるのならと思い依頼したとのことでした。
その後、任意売却をする為にはｍ住宅ローンを滞納している必要がある、とその任意売却業者に言われて住宅ローンを滞納していったのです。
その時に任意売却業者からは、とりあえず住宅ローンを延滞していったら、期限の利益を喪失するので、そこで残債と切り離して売却できる価格で債権者と話をつけて任意売却しますという説明を一通り受けたとのことでした。
しかし、いざ住宅ローンの滞納続けて、期限の利益を喪失した後になって、その債権者では任意売却に応じないと言われて、任意売却が頓挫してしまったという連絡を任意売却業者から受けたのです。
住宅ローンを延滞すると銀行から督促の電話がたくさんかかってきて嫌な思いをさんざんしてきた結果が任意売却ができないという返事で納得がいかないということでした。
任意売却に応じない場合のリスクを全く知らされずに
お客様からその任意売却業者には何度もどうしてくれるんだとクレームを入れていたのですが埒が明かないので当社にご相談されたというのが経緯だったのです。
ご相談頂いてからまず今までの経緯を全て聞かせて頂いた上で再度当社から債権者に確認を取っていきました。
するとその保証会社は
- ・もともと残高を下回る金額での任意売却には応じない
- ・それで競売になって残高を下回る落札価格になってもかまわない
というスタンスであったことがわかりました。
窓口が銀行の担当者の時に任意売却に着手して住宅ローンを延滞していくときは、こういったリスクもちゃんとした任意売却業者であれば説明した上で進めていくものなのですが、お客様様が相談した任意売却業者ではそういった説明はまったくなかったそうです。
期限の利益を喪失して保証会社に代位弁済されて窓口が移ったとしても任意売却に応じないケースもあるという説明を聞いた上であえてダメもとで住宅ローンを延滞していくのであればまだいいのです。どのみち住宅ローンが払えないのだからというケースなどが当てはまります。
しかし、今回のお客様のようにあえて任意売却を選択した場合ではその先の任意売却ができない可能性があるというリスクを知ったとしたら任意売却を選択しないという可能性もあるからです。
といっても現実ではすでにお客様は期限の利益を喪失してしまっていて、保証会社に代位弁済されている状況だったので一般的には後戻りができない、つまり住宅ローンを月々払いする状況には戻せない段階まで進んでしまっていたのです。
任意売却出来ないなら元の月々の返済に戻してほしい！
お客様のご希望としては任意売却できると聞かされていて、住宅ローンの支払いを止めたので、任意売却ができないのであれば元の月々の支払いに戻して欲しいというものでした。このまま競売で安く落札されてしまうことは不本意だとのことでした。
そこでこちらからは、とりあえず全額返済できる金額で売却活動を進めながら並行して弁護士に相談することをご提案しました。
個人再生手続きができれば期限の利益を喪失していた住宅ローンが元の月々払いに戻せたことも今まで何度もあったからです。
ただ今回は保証会社が代位弁済してから時間がたっていたので巻き戻せるかはやってみなければわからなかったのですが、結果的には個人再生手続きが裁判所から許可がおりて住宅ローンは元の月々払いに戻すことができました。
お客様にとってみれば、期限の利益を喪失して保証会社に代位弁済されてしまった住宅ローンを元通りの月々払いの正常な状態に戻せたのはよかったのですが、個人再生手続きの手続き費用と弁護士費用がかかり、個人の信用情報にも事故歴は残ってしまう結果になってしまいました。
お客様はあのとき安易に任意売却をしようと住宅ローンを延滞しなければこうはならなかったと後悔されていました。結果的に当社でも任意売却はせず個人再生手続きになって住宅ローンは元通りになっただけだったのですが、とても感謝して頂けました。
任意売却は経験が豊富な専門業者にご依頼下さい。
任意売却に限ったことではないのですが最後まで見通せないことを見切り発車するとだいたい失敗することが多いです。やはり経験豊富なところにご依頼されるのが安心だと思います。
にわかな任意売却業者や不動産会社が片手間に任意売却を手掛けている場合もあり、ホームページのご案内ではどこも似たり寄ったりで一般の方にはわからないと思いますのでご注意ください。
任意売却を他業者に依頼していてどうもうまくいっていないという方はぜひ経験豊富な当社に一度ご相談ください。ご相談はもちろん無料です。ご相談の秘密は厳守致します。
私たちはお客様にとって一番良い形でも問題解決方法をお客様と一緒に一生懸命に考えます。
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任意売却相談員 細貝 和弘（ほそがい かずひろ） 大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。 |
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