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投資用ワンルームマンションの任意売却を邪魔するサブリース契約

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投資用ワンルームマンションのローンの返済が厳しくなって任意売却を検討する際に一番邪魔になってくるのがサブリース契約です。

サブリース契約は投資用ワンルームマンションを新築で購入するときにセットになっていることが多いです。
特に初めて投資用ワンルームマンションを購入するときは家賃が入らなければローンの返済に困るという心配が購入者にあるため、投資用マンションを販売する側もその心配をできるだけ排除して売りやすくするためにサブリースをつけて販売することが多いのです。

しかしこのサブリース契約が投資用ワンルームマンションを売却しようとしたときにかなり邪魔になることが多いので非常に厄介なのです。

入居者を保護する縛りが仇となり面倒なことに

何が厄介かというと、売却するには当然売買で買主に買ってもらわなければいけませんが、中古で投資用ワンルームマンションを購入する買主はサブリース契約を解除して引き渡してほしいという注文をつけることが多いことです。
なのでその時になって初めてサブリースを解除しようとするのですが、サブリース契約も賃貸契約のひとつなので貸主であれるマンション所有者側からのサブリース契約の一方的な解約はしにくいように契約条項で定められていることが多いのです。
普通の賃貸契約で大家さんから突然賃貸契約の解除をされると借主の入居者が困ってしまうので借主を保護するための縛りが法律でも定められているからです。
昔からの名残で大家さんの力は強くて借主の入居者は弱かったのでそうなったのですが、サブリース契約にはあまり当てはまらないと私は思います。
なぜならサブリース契約は貸主の大家さんがだいたい素人の個人で借主のサブリース会社がプロの不動産会社だからです。
しかし賃貸借契約という大きなくくりで貸主側からの一方的な賃貸借契約の解除は制限されているため仕方がないことなのです。

さらに売却の邪魔をするややこしい足かせが盛りだくさん

サブリース契約の契約解除の契約条項の取り決めで一番多いのは3~6ヵ月前予告というものです。しかしこれは借主であるサブリース業者からの場合です。貸主であるマンション所有者側からの解約は3~6ヵ月前予告に加えて正当事由が必要となっているケースが多いです。
この正当事由というのは簡単には認めてもらえないので困ってしまうのです。ただ単に売却したいからとかお金に困っているからとかの個人的な理由は正当事由には当てはまらないからです。
なので3~6ヵ月前に貸主である所有者側から売却するのでサブリース契約を解除したいとサブリース業者に申し入れてもサブリース業者が拒絶すれば貸主側からのサブリース契約の解除はできないことになるのです。
するとサブリース契約を解除することを条件に購入するといっていた買主との売買の話も流れてしまうというわけです。

サブリース契約が外れないとなるとサブリース契約をつけたまま売却しなければならなくなりますので買主が見つかりにくくなってしまいます。
そうこうしているうちに時間だけが経過してしまい、本当にローンの返済に詰まってしまって当社にご相談頂くご相談者様もいらっしゃいました。

でも、まだ諦めないで。任意売却の専門家に相談を

ではサブリース契約が解除できなければマンションの売却は絶望的なのかというとすべてがそういうわけではありません。
私たちが任意売却で投資用ワンルームマンションを売却する際にはこれまで何度もサブリース業者と交渉してサブリース契約を解除させて任意売却してきています。
サブリース契約にはサブリース契約の解除のやり方というものがあるからです。

サブリース契約が解除できずに投資用ワンルームマンションが売れずに困っているという人はぜひ任意売却の経験豊富な当社にお早めにご相談下さい。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

任意売却とは?

このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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