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住宅金融支援機構で競売にかけられた後の任意売却はここに注意!

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住宅金融支援機構の住宅ローンが払えなくなって、住宅金融支援機構から家を競売にかけられてしまった後になって家を任意売却しようとされる人も一定数いらっしゃいます。

一括請求されたタイミングで任意売却に着手すれば競売を待ってもらえる

手続きを案内

住宅金融支援機構の住宅ローンが払えなくなった時点や期限の利益を喪失して一括請求をされたタイミングで任意売却に着手すれば住宅金融支援機構が債権者の場合は競売の手続きに入るのを一定期間待ってもらえます。

住宅金融支援機構の住宅ローンが払えなくなって滞納していくといずれ住宅金融支援機構の委託を受けた債権回収会社 (サービサー)である、

  • ・日立キャピタル債権回収
  • ・エムユーフロンティア債権回収
  • ・住宅債権管理回収機構

のどれかから期限の利益を喪失して一括請求するので任意売却される方は手続きをしてくださいという内容の書類が届きます。
その書類を提出して任意売却の手順を踏んでいけば競売手続きをされずに任意売却を進めていくことができるのです。
しかしなんらかの理由でその書類を提出しなければ一定期間の後に住宅金融支援機構は家を競売にかけるのです。
住宅金融支援機構としては競売の手続きをする前にわざわざ任意売却することができるので任意売却で債務を圧縮してはどうかという助け舟を出していたのですから、それに対する回答がなければ競売の手続きをするしか方法がないのです。

この任意売却の機会を逃し競売を進められてしまう方も多い

聞きたくない

当社のご相談者様でも住宅金融支援機構から競売の手続きをされてしまってから任意売却のご相談に来られる方がけっこういらっしゃいます。
なんで競売の手続きをされるまで放置していたのかとお聞きするとだいたいが、
『いろんな通知や封書が届いて途中から見て見ぬ振りをして中身を確認しなかった・・・』
というのが思いのほか多いのです。
自分自身では住宅ローンが払えていないことはわかっているので住宅金融支援機構からの通知や封書は全部督促だろうと考えて任意売却の案内をスルーしてしまっていることが大半です。
しかも途中からは住宅金融支援機構ではなく上記の3つの債権回収会社(サービサー)のどれかからの書面に変わりますので、一般の人にとってみれば『債権回収会社』という文字が封筒にあるのを見てしまうと、その文字の物々しさから
『とうとうとんでもないところから督促が来だしたか!』
と思ってしまい、ますます怖くて封書の中身を見られなくなってしまったとお聞きすることが多いです。またその段階である意味あきらめの境地に達してどうにでもなれと半ば投げやりになっていた方もいらっしゃいました。

しかし住宅金融支援機構から最終的に家を競売にかけられてしまうと今度は裁判所から配達証明で競売開始決定の書類が届くようになります。
さすがに裁判所からの競売開始決定の配達証明は受け取った後に中身を見る人が多いようでそこで今家が競売にかけられていると気づくのです。
中には裁判所からの競売開始決定の配達証明も中身を見ずにスルーして裁判所の執行官が家に来てから競売にかけられているという現実を知ったというツワモノもいらっしゃいましたがだいたいこんな感じで住宅金融支援機構から家が競売にかけられているという事実を知ることになるのです。

このような形で住宅金融支援機構から家が競売にかけられているということを知ってから、実際に任意売却で家を売却したいと考える方もたくさんいらっしゃいます。

そして当社にご相談されて

  • ・任意売却の申出書
  • ・価格査定書

などの所定の書類を当社から住宅金融支援機構の委託先の上記債権回収会社に提出して任意売却に着手します。

査定価格が残債を下回る場合は気をつけるべきことが!

ちょっと待って

この時にあまりないのですが査定価格が住宅ローンの残債を上回る場合は完済になりますので気にしなくてもいいのですが、査定価格が住宅ローンの残債を下回る場合はひとつ気をつけなければならないことがあります。
それは、もし任意売却で買主が見つかって売買契約後に決済引渡しをする際に、住宅金融支援機構の場合は『2〜3週間前』に書面にて決済日時や決済場所などを提出しなければならないということです。
家を競売にかけられている中での任意売却は競売の入札期間に入る前までに決済をして債権者に競売の取り下げをしてもらわなければならないのですが、住宅金融支援機構の場合は上記期間を経ないと決済ができないため競売の入札期日が近づいてから任意売却での買主が見つかっても競売の入札期日までに住宅金融支援機構の手続きが間に合わないのです。
つまり競売の入札期日10日前に任意売却での買主が見つかってすぐに契約したとして決済もすぐに現金を用意してできますといったところで決済日の『2〜3週間前』までに書面を提出しなければ任意売却での決済には応じてもらえないのです。当然競売の取り下げもしてもらえないことになります。

これはどれだけごねてもダメです。お願いしまくってもダメです。あの手この手で交渉しても本当にダメです。住宅金融支援機構はまったくもって融通がきかないのです。
以前あったのですが競売の入札期日が迫っているご相談者様からのご相談を受けてすぐに任意売却に着手して任意売却の買主も現金で買える買主の当たりをつけていたのですがご相談いただいたその時点で競売の入札期日の12日前だったのです。
住宅金融支援機構の委託先の債権回収会社の担当者とも相当やり合いましたが住宅ローンの残債を上回らない限り競売の取り下げはできないの一点張りでした。まあ規則は規則なので例外はないということです。お役所仕事の最たるものです。

これが住宅金融支援機構ではなく市中の銀行でしたら競売の評価額も出揃っている段階で任意売却の方が競売よりも高額の回収が見込めると確信すれば、任意売却の売買価格が住宅ローンの残債を下回っていてもギリギリまで任意売却での決済で競売の取り下げに応じる場合もあるのですが、住宅金融支援機構の場合はダメなのです。

『その任意売却の価格で競売で落札したらよろしいのではないですか?』
これがその時に住宅金融支援機構の委託先の債権回収会社の担当者から冷たく言い放たれたひと言です。

買主も任意売却で確実に買えるからという条件での価格提示なのでもし競売での入札に参加するなら競売のスタート価格をにらんだ価格で入札するに決まっているのです。結局この買主は競売には参加しませんでしたが・・・。後日競売の落札価格を調べると任意売却でこの買主が提示した価格を460万円も下回っていました。それだけ住宅金融支援機構は取りっぱぐれて、ご相談者様は残債が多く残ってしまったのです。これ変な話ですがもし自分のお金を貸していたらと想像するとこんな結果になると悔やんでも悔やみきれないと思いますがそこは半官半民のようなところなので頭が固いと言わざるを得ないのです。

任意売却に精通した専門業者に頼むべき理由

このようなケースは経済的に合理的か合理的でないかというとどう見ても完全に合理的ではない!のですが、それが住宅金融支援機構の決まりであり任意売却の進め方のルールなので、任意売却を進める側がそのルールに則ってやるしかありません。

住宅金融支援機構から家を競売にかけられた後に任意売却で家の売却を希望される場合は競売の入札期日と決済までの日数に注意することが必要です。そういったことを知らない不動産会社も多いのでやはり任意売却は任意売却に精通した任意売却専門会社に任せた方が絶対にいいです。これは私がその会社の社員だからといっているわけではありません。もしこのことを知らない不動産業者が悠長に決済段取りをしているとそもそもできたはずの任意売却の決済ができないこともあるのではないかと危惧しているからなのです。さっさとやっていれば決済できたのにのんびりやっていて3週間前に段取りできていなくて競売・・・となるとあきらめきれないと思うからです。
住宅金融支援機構から家を競売にかけられたことを知って慌てられている方はぜひ経験豊富な当社に今すぐご相談ください。
今すぐです。残された時間は少ないです。少しでも早い任意売却のスタートが任意売却成功への第一条件になります。
私たちはご相談者様にとって一番良い形での問題解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命に考えます。

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このブログを書いた人
細貝相談員
細貝相談員
任意売却相談員
細貝 和弘(ほそがい かずひろ)
大手不動産仲介会社の法人営業部の責任者として任意売却部門を立ち上げ、銀行や信用保証会社、債権回収会社および破産管財人弁護士の任意売却サポート、そして住宅ローンの返済に困窮した方々の300件以上の任意売却コンサルティングを行ってきた任意売却の専門家。
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