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管理費や修繕積立金をたくさん滞納すると最終的にどうなるのか?

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分譲マンションの管理費や修繕積立金をたくさん滞納すると最終的にはどうなってしまうのでしょうか?
住宅ローンの支払いが厳しくなってくるとマンションの管理費や修繕積立金の支払いも遅れがちになっていることは多いです。

分譲マンションの管理費と修繕積立金

通常分譲マンションの管理費や修繕積立金はマンション管理会社を通じてマンションの管理組合が管理しているものです。
マンションの管理費や修繕積立金は管理組合が理事会で収支の決算を報告する際の収入の柱になる大切な部分でもあります。
というかマンション管理組合の収入はこの管理費と修繕積立金とあとは駐車場代や駐輪場代などといったマンションの区分所有者から徴収するお金以外にはほぼないことが普通です。
なので分譲マンションの管理費や修繕積立金は全ての区分所有者にきちんと払ってもらわなければ管理組合の運営に支障が出てしまいますし区分所有者間にも不公平が生じてしまいます。

滞納を続けると遅延損害金も雪だるま式に

マンションの区分所有者に管理費や修繕積立金の未納による滞納が発生すると管理組合はその区分所有者に督促を行わなければなりません。
また管理組合の理事会でも管理費や修繕積立金の未納者はリストアップされており管理組合の理事間ではどこの誰が管理費や修繕積立金を滞納しているかは共有されています。
そして管理費や修繕積立金の滞納分にも税金の滞納分と同じく遅延損害金というペナルティが課せられる決まりになっているところがほとんどです。
なので管理費や修繕積立金の滞納分が増えれば増えるほど遅延損害金も雪だるま式に増えていくことになり気づいた時には何十万や何百万になっているというケースもあるのです。

滞納がひどいと管理組合が差押登記をし競売を申立てる

そしてあまりにも滞納状況がひどい場合はマンションの管理組合が差押え登記を行い競売申立てを行うことがあります。
管理費や修繕積立金を滞納していた人は競売申立てをされてはじめて慌てることが多いのですが滞納分と遅延損害金をあわせて何百万円になっている場合などはなかなかまとめて払うことができないため困ってしまうのです。
そして競売になってしまうと市場価格よりも安くマンションを処分されてしまうため任意売却を検討されるご相談者様が多いのです。
ここで任意売却を検討する際に問題になってくるのが長年にわたって滞納され続けた管理費と修繕積立金の滞納額の多さと遅延損害金の多さです。
通常の任意売却であれば住宅ローンの滞納と同時くらいに管理費や修繕積立金も滞納していくことが多いため管理費や修繕積立金の滞納も多くても1年程度のことが多いです。
そして任意売却の際に銀行などの住宅ローンの抵当権者から管理費や修繕積立金の滞納分を経費として控除してもらえるので滞納分を清算して買主に引き渡すことができるというわけです。
ただしこの場合に債権者である銀行から経費として控除してもらえる管理費や修繕積立金の滞納分は多くても5年分が限度です。
そしてその中には管理費や修繕積立金以外の駐車場代や駐輪場代などは含めてもらえませんし一番問題になってくるのが遅延損害金も認めてもらえないというところです。
また競売申立てをされている場合は競売申立てにかかった費用も払わなければならないのですがその費用も認めてはもらえません。
任意売却でマンションを売却する場合は滞納している管理費や修繕積立金は売主側で清算して買主に引き渡さなければいけません。
管理費や修繕積立金の滞納分があるままそのマンションを欲しいという買主はいないからです。
しかしあまりにも管理費や修繕積立金の滞納額が多かったり遅延損害金が多かったりすると任意売却で買主との調整がつかず最終的に買主が滞納分を全て、競売費用なども含めてかぶらなければ管理組合の競売申立ての差押え登記を取り下げてもらえないということになってしまいます。
その結果任意売却では売買が成立しないというケースは少なからずあるのです。

任意売却とは?

競売にかけられたら

管理組合は競売でも回収できればいい

ではこの場合に競売になったとして管理組合にメリットはあるのでしょうか?
競売で落札された際に競売落札額が住宅ローンの残高を下回った場合は優先権のある住宅ローンの債権者である銀行が全て回収します。管理組合への配当はゼロ円ということです。
何百万円もある滞納分がゼロ回収となってしまっては管理組合にもメリットがなく競売にした意味がなさそうに思うかもしれません。
しかし管理組合としてはそれでいいのです。
なぜでしょうか?
管理組合は競売で落札した落札者に対して今までの管理費や修繕積立金、競売にかかった費用などを含めて全ての滞納分を請求すればいいからです。
そのために管理規約にはマンションを売買したら管理費や修繕積立金などの全ての債務も新しい区分所有者に引き継がれるということを明記してあるのです。
買主側はそれを承知で買わなければならないということです。
『中途半端に任意売却で棒引きするよりは競売の落札者から全額回収すればいい』ということです。
これはとある任意売却をなんとかまとめようと理事会にも管理会社と一緒に何度も出席させてもらったりして奔走していたときに、最終的に理事長から理事の総意として言い放たれた言葉なので間違いありません。

管理費・修繕積立金を甘く見ない

結局そのマンションは競売で落札されてしまいました。
その後管理組合が競売の落札者から全額回収できたのかどうかはわかりません。
管理費や修繕積立金は銀行ではなく管理組合が管理しているため甘く見がちですが、滞納分が多くなりすぎると任意売却で処理しきれなくなるケースもありますのでご用心です。
税金と同じように管理組合は銀行ほど督促が厳しくないことが多いです。
だからといって甘えていると最後にどうしようもなくなってしまうのです。
マンションの管理費や修繕積立金などのお支払いが苦しくお困りの方は任意売却の経験豊富な当社にぜひご相談ください。

私たちはご相談者様にとって一番よい形での解決方法をご相談者様と一緒に一生懸命考えます。

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