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住宅ローンの滞納をするとこのような事がおきる!

住宅ローンを滞納したらどうなってしまうのでしょうか。このページでは住宅ローンの滞納が始まってからどのような事がおきるかと、その対処法についてお伝えいたします。

まずは住宅ローンの滞納が始まるとどのような事がおきているのか確認してみましょう。

住宅ローン滞納から1ヵ月目から2ヶ月以下

月々の住宅ローンが払われていなからといって、いきなり裁判所の執行官が自宅に乗り込んできて自宅を差し押さえにくるわけではありません。まずは金融機関の督促の担当窓口から支払い確認の電話やハガキがくる程度です。

住宅ローン滞納から2ヶ月がたつと

住宅ローンの支払いが2ヶ月以上延滞すると、借り入れをしている住宅金融支援機構の取扱金融機関や銀行などの金融機関から「このまま推移しますと、お支払金額が多額となり延滞の解消が難しくなりますので、早急に滞っている金額をお払込みくださるように連絡します」という内容のハガキ等が届きます。

住宅ローン滞納から3ヶ月がたつと

通知内容に変化があります。

「さて、先般住宅ローンの滞り返済金のお支払についてご連絡しましたが、いまだにお支払がなく、現在3回分が滞っています。このまま延滞が長期化しますと不本意ながら契約に基づき、融資残高の全部について、一括返済請求せざるを得なくなりますので、至急お払込み願います。」

併せて、下記内容も記されることもあります。

「万が一、今月もお支払いいただけない場合は、個人信用情報機関に延滞の旨を登録されることがありますので、念のため申し添えます。」

住宅ローン滞納から4ヶ月がたつと

「現在、4回分が延滞している状況となっています。このまま延滞が長期化しますと、お客様との契約に基づき、ご融資金額について一括での返済を請求させていただいた上、代位弁済予告通知や対応窓口を債権回収会社(サービサー)に変更させていただくこととなり、以後、分割でのご入金を受けることはできなくなりますので、そのような状況とならないように延滞分全額について至急お支払いください。」という書面内容に変わります。

一定期間返済がないと、銀行はあなたに返済してもらうことを諦め、保証会社から一括返済してもらいます。

住宅ローン等の借入をする際、一般的にお客様(契約者)と保証会社との間で「保証委託契約」を締結します。保証委託契約は、お客様(契約者)が住宅ローンを滞納した場合、住宅ローン全額をお客様(契約者)の代わりに、返済するという契約です。

代位弁済とは、融資を行った金融機関が保証会社へ代位弁済請求を行い、保証会社が住宅ローン全額及びそれまでの利息の合計を一括で融資を行った金融機関へ返済するということです。

住宅ローンの申し込み審査段階において、あなた(お客様)の与信状態が重要となります。信用度が低いお客様(契約者)に対しては融資方法を調整するなどの手段をとらなければならなくなります。

支払いが滞り、返済ができなくなった場合に備えて連帯債務者、連帯保証人が必要となる場合があります。

代位弁済の通知は、住宅ローン債権として金融機関があなたに対して主張できる債権を不良債権として処理することになりますということになり、不良債権化した債権の督促は別の債権管理の部署に移転されることになります。

代位弁済前であれば、これまでの滞納金を清算した上で、金融機関ときちんとした支払いの計画がたてられるのであれば、リスケジール等にも応じてくれる可能性があります。

 

住宅ローンの支払いが4ヶ月以上たって、上述の支払い督促状、催告書等を無視しているようなことがあると、「貴殿に代わって金******円を支払いました。」という代位弁済通知書が保証会社から来ることになります。

お客様には保証会社に対して支払っていただく義務が生じます。保証会社に対する支払金額は代位弁済金額とこれに対する完済までの遅延損害金となります。お客様の方で一括支払いの具体的段取りが決まっている場合を除き、裁判所に担保不動産の競売申立を行い回収を計るのが一般的です。また、長期の分割返済を保証会社が認める例はほとんどありません。

その結果、あなたに対してお金を返してくださいという債権が保証会社に移ることになります(法律上、このような保証債務の履行をした会社が本人に督促をする権利のことを求償権と読んでおります)。

住宅についていた抵当権等も当初融資をしてくれた金融機関から保証会社に移るので保証会社はあなたに対して支払われていないローンに、契約で定められた遅延損害金という約定利息を含めて一括で支払ってほしいという事が主張されます。

これら通知では同時に「ご融資残高全額の一括返済をご請求し、ご返済いただけない場合は、担保物件に対して競売等の法的手続きを取る」という事も記載されているのが通常です。法的手続きというと裁判(訴訟)をイメージされるかもしれませんが、あなたのケースでは抵当権という担保を購入した土地・建物等の不動産に設定しているので、裁判をせずに管轄裁判所へ強制競売を申し立てすることができるのです。

この頃にはいろんな内容の督促状が届いていると思うのですが、もう一つ「期限の利益喪失」の通知も届いていると思います。

難しい法律用語なので少し解説させていただくと、住宅ローンの分割弁済をすると、毎月の期限までには支払いはしなければならないのですが、期限が来ていない支払い分については待ってもらうことが主張できるということを期限の利益と読んでいます。期限の利益の喪失とはまだ支払い期限が来ていない債務についても一括してまとめて支払わなければならない状態になったことを意味しています。

こうなってから対策をたてようとしても、一括の弁済をしなければ何もできなくなってしまいます。

上記のような書類を放置していると

いままでは金融機関や保証会社からの通知でした。いよいよ金融機関や保証会社が法的手続である競売手続をとると不動産競売開始決定通知が届くことになります。

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上の長期間におよびなされて、支払いのためのリスケジュールの相談等もされないで、各種の通知にも返事を出さない場合には、金融機関は不良債権化したあなたのローンについて法的な措置にでなければならなくなります。

そのため金融機関は強制競売の申し立てを裁判所におこない強制競売手続での債権回収をはかることになります。強制競売開始決定通知はその一環として裁判所から特別送達という方法でおくられてくる特別な通知です。

住宅ローンの滞納が始まったら誰に何の相談をするか

住宅ローンの滞納が始まった場合には誰に何の相談をするかを検討しましょう。

ローンを組んでいる金融機関に相談をする。

借り入れをしている金融機関には通常支払いに関する相談窓口をもうけてくれています(例:住宅金融支援機構のホームページ)。あなたの具体的な状況に応じた住宅ローンの支払いの相談にのってくれますが、金融機関との相談で住宅を手放さない方法はリスケージュールが基本になりますので、滞納期間が浅いうちしか受け付けてもらえない可能性が高いです。

 

住宅ローンの滞納の原因が他の借り入れにある場合は

住宅ローンの滞納の原因が、消費者金融やカードローンなど住宅ローン債務以外の支払いに圧迫されてしまった結果であるならば、住宅ローン債務以外の債務についても手当しないと住宅ローンの返済方法まで辿りつけませんね。

そこで、弁護士や司法書士が行っている債務整理の相談に行かれるとよいでしょう。住宅を維持する場合には、月々の返済に回すことができる能力に応じて、任意整理という金融会社と和解を結んで月々の支払いを軽くする方法や、民事再生(個人再生)という手続きで住宅ローン債務以外の金額を債務の総額に応じて1/5程度に圧縮して3年の36回払いにしてくれる手続きを提案・実行してくれる事になります。

弁護士というと敷居がたかいイメージがありますが、今では数多くの弁護士が無料相談に応じてくれたり、弁護士に依頼をするのに必要な着手金の支払いを分割にしてくれるなど、住宅ローンの滞納問題に対して親身にのってくれる弁護士もおります。弊社にご一報いただければ住宅ローン債務の問題に詳しい弁護士のご紹介もさせていただいております。

 

収入が減った・なくなった等で住宅ローンの支払いが見込めない場合には

金融機関に相談するのでも、弁護士や司法書士に依頼をして相談をする場合であっても、住宅ローンを将来に渡って払っていくという手続きが基本となります。ですので怪我や病気、離婚によって住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合には住宅を手放すことは検討に入れる必要があるでしょう。

住宅を手放す以上、競売になろうがどうなろうが構わないとお思いでしたら、知っておいていただきたい手続が「任意売却」という手続きになります。

任意売却とは、所有者(債務者)自身の意思(任意)で売却することが定義ですが、慣用として、売却することによって購入資金や事業資金を借入れた金融機関(債権者)にその債務全額を弁済できない不動産の売却を指します。つまり所有者本人の意思だけではなく抵当権等の権利者の合意の元で行われる不動産売買のことをいいます。

住宅ローンを手放すなら任意売却手続が断然あなたに有利になります 強制競売は法律上の手続きにしたがって粛々とすすめられることになります。

ここまで何度もお伝えさせていただいているように、住宅ローンが滞納してそのまま何の手立ても打たないでおくと、強制競売ということになります。

強制競売がどのような手続きで進むのかを簡単にお伝えさせていただきますと、裁判所から遣わされる執行官によって物件の調査をされ(鍵をかけていても強制的に開けることができるように法律でなっています)、物件に関する情報とあわせてあなたの所有している物件がこの競売手続に出されたことが公の場に公開され、競売が終わると強制的に住宅から出る手続きに移ります。

すべての流れが法律で決められた手続きで進むことになるので、たとえば引っ越しのための費用をためる期間を考慮してもらったり、見つけた引越し先に引っ越す時期の調整などは一切出来ない状態になってしまいます。

しかもその売却金額は通常の売却活動を行った場合の6割から7割に満たないのが現状です。多くの場合で住宅ローンの残債務額を下回ることが予想されますので残った債務をどうするか?という問題は当然に残ります。

 

知ってください任意売却手続

上記のような強制競売手続きを行うくらいならば、私共が行っております「任意売却」のご利用を強くおすすめします。

任意売却とは住宅ローンが払えなくなった等の局面において法的手続きである競売手続にまかせるのではなく、自分の意思で売却をすることをいいます。そこには競売でしぶしぶ家を追い出されるのは大きく違うたくさんのメリットがあります。

まずその一つは、任意売却では相場に近い価額で売却することができる結果、競売評価よりも高い価格で売り出すことができるので残債務額も大きく圧縮できることになります。

次に競売は手続きの流れに従って引っ越し等を突然に余儀なくさせられますが、任意売却で売却がきまったときには引っ越しの期日などもある程度は柔軟に考えてもらえるため、余裕をもった行動をとることができます。

また、競売情報のようにあなたが特定されるような情報が公にされることはないので(物件を売り出すための最低限の情報は開示することになりますが)、プライバシーの保護もある程度守れます。

そして任意売却手続きによると、債権者である金融機関の考え方次第ですが、引越し費用を工面できる場合があるという大きなメリットがあります。

但し、近年はサービサーによっては自己破産予定者(弁護士受任済み)のみに認められるケースが多く、フラット35利用者や返済期間の短いケースは認められないケースもあります。

任意売却の相談はどこにする?

では、住宅ローンを滞納したときの任意売却の相談は誰にすればよいのでしょうか?

任意売却の相談自体は前述の弁護士や司法書士にしてもよいのですが、不動産売買の仲介が必要になることから、中古不動産の売買の仲介をしている不動産会社に相談するのが通常です。

ただ一点気をつけてほしいのが、任意売却は不動産売買の仲介ですが、住宅ローンの滞納局面であるということから、抵当権者等との折衝を含んだ高度な売却に向けた一連の活動を不動産会社が一方的に活動を行うのではなく、不動産会社とお客様(債務者)が二人三脚として、分譲マンションでは、滞納管理費修繕積立金等がある場合は管理組合、税金(国税、地方税)の滞納がある場合には財務省、市区町村役所など利害関係者を巻き込みながら行う必要があります。

私達、全国住宅ローン返済相談センターを運営しております株式会社エイミックスは首都圏・関西圏を中心に創業より14年にわたり任意売却という難しい取引一筋でおこなってまいりました。

そのため金融機関との交渉体制やノウハウの蓄積、熟練の相談員と協力してくださる弁護士等の士業の先生など、あらゆる任意売却のニーズに対応できるように体制を組織してまいりました。

土日祝日・夜間は11時まで熟練した相談員が「任意売却ってどんなものだか聞いてみたい」というレベルから丁寧に説明させていただき、あなたに最適な住宅ローンの滞納からの脱出のプランについてご説明させていただきます。

サイトでお伝えできるのはだれにでもあてはまる一般的な情報のみになってしまいます、お悩みがあれば、些細なことからご相談いただければと思います。

競売では裁判所が一方的に売却作業を進めていきますが、「任意売却」ならそんなことはありません

任意売却活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。

任意売却の流れのフロー図
全国住宅ローン返済相談センターでは、これまで様々なケースの任意売却をお手伝いしてきました。相談者の希望を第一に、将来のためになるご提案を致します。
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