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任意売却をする場合には、どのような手続を踏んで、どのように流れていくのでしょうか。このページでは任意売却の始まりから終わりまでの手続きとその流についてご説明させていただきます。

任意売却の手続きと流れ

任意売却をする不動産業者の選定

任意売却はまず売却の仲介を行う不動産会社の選定をするところから始めます。

不動産会社の中でも不動産売買の仲介、新築建売事業、賃貸事業等、不動産業者といっても、さまざまな得意分野で業務を行っている会社があります。

その中でも不動産売買の仲介を主たる業務としている会社を選ぶところに相談をすることが重要となります。

また、不動産売買の仲介業務といっても、通常(正常債権)の不動産(一戸建住宅、分譲マンション、収益マンション等)の売買を取り扱う会社と、任意売却(不良債権)の不動産(一戸建住宅、分譲マンション、収益マンション等)を取り扱う会社と二分します。

広告にてあたかも「任意売却」手続きが容易に出来るなどと謳い債務者を誘致するものの、プレーヤーのスキル不足により最適な形に至らないケースがあります。

任意売却は通常の不動産売買とは異なり、債権者(住宅金融支援機構や都市銀行、地方銀行、保証協会など金融機関、行政の差押え、分譲マンションの場合は管理組合)をはじめとした利害関係人との交渉が必要であるために、弊社のような任意売却を主たる業務とした専門業者を選定することを強くおすすめします。

一般的な不動産会社の営業時間は、午前9時から午後8時までで、火曜日、水曜日、木曜日に社休日を設けております。

返済に困ったお客様には、土曜日、日曜日等の曜日にも関係なく、また、日中、夜間等も返済のことが気になるお客様が多いのが現状です。

任意売却を取扱う弊社は、午前9時から午後11時まで無料電話相談を受け付けており、年中無休で対応しており、メールであれば24時間受け付けておりますので、まずは気軽に連絡をしてみましょう。この相談にあたっての相談費用はかかることはありません。

基本的には不動産仲介会社の会社に出向いて売却に必要な情報のやりとりを行い、今後の方針の話あいをすることになります。丁寧な会社であれば査定を含め、建物の状態を見るために直接家にまで出向いてきてくれるでしょう。

弊社の場合は、お客様と面談し、生活状況(収入と支出)のバランスチェックからヒアリングし、任意売却におけるメリット、デメリットを提案しております。

相談の際には基本的な情報を整理しておくとよいでしょう。住宅ローンはどこの金融機関を利用しているか、不動産の所有者は誰の名義になっているか、連帯債務者、連帯保証人は誰になっているか?金融機関や裁判所から書類が届いている場合にはその原本、できれば近隣の似たような住宅がいくらくらいで売り出しに出ているかなどの情報があると相談がスムーズに進むでしょう(近隣の売り出し価格については任意売却に慣れている業者であればすぐに出してくれるはずです)。

任意売却をする不動産の査定

任意売却をすすめるための基本的な情報が確認出来れば、対象となる不動産の査定が始まります。これは不動産仲介会社にお任せすることにしましょう。

地域にもよりますが、査定結果がでるまでに通常であれば2~3日くらいの期間が必要となります。

配分表(売却する不動産の売買代金をどのように分配するのか)の作成

不動産の査定を出したなら、その査定金額をもとに、どのくらいの額の返済が可能か、債権者をはじめとした利害関係人にどの程度の配分をすることができるかの予定配分案を作成することになります。この予定配分案をもとに債権者である金融機関は社内で審査(稟議)という形で検討して売却を許可するかしないか等を決めます。

任意売却においては債権者がどのような動きを取るのかが重要になってきます。この配分表の作成は不動産会社にとっては重要な仕事になります。

媒介契約の締結

債権者が売却価格に合意して、売主である債務者が同意したならば、債務者と不動産会社で媒介契約を締結することになります。

媒介契約には3種類の契約形態がありますが、通常ここでは専任媒介契約の締結をすることになります。

契約を結ぶとはいってもこの時点では債務者の方に費用が発生するわけではありません。現実に売買契約が成立した段階で発生するのが法律の仕組みになっているので、いわゆる「手出し」がなく売却の手伝いをしてもらえると思っていただいて構いません。

任意売却物件の売却活動

媒介契約を結んでから不動産会社による売却(販売)活動が始まることになります。 具体的には、

  • レインズという不動産仲介会社が使っているデーターベースに乗せて、中古住宅を探されている購入希望者へ紹介します。
  • エンドユーザー向けに広範な購入希望者探索を行うため、特段の事情がない限り、自社及び不動産情報サイト等のホームページに物件情報を掲載し、エンドユーザーが物件検索を利用できるようにします。

情報を掲載するといっても、売主(債務者)が誰であるか?というような情報は契約書の締結まで外にでませんし、住所の詳しい地番まではインターネット上にはのせないことになっております。内覧を希望する人がいても基本的には仲介会社を通して内覧の日取りが決まるので、いきなり自宅に誰かがくるということはありません。

売却活動が進展しない場合(売り出しているが見込み客の内覧や問い合わせがない場合等)には売却価格を調整(下げる)することも検討しなければなりません。この場合、抵当権者等である金融機関等との調整も不動産会社が行うことになります。

売却をする

任意売却物件を購入したいという人が現れたら契約に向けての準備を行うことになります。

売却価格をいくらにするのかを調整をして、決定した金額をどのように配分するか配分案の合意を取りまとめ、売主と買主の契約日の調整、売主の退去の日の調整、買主が住宅ローンを利用する場合は住宅ローン融資の手続き申請、と決済日をいつにするか、債権者との合意を決定します。

まとめ

このページでは任意売却はどのような流れで進むのかについての概要についてお伝えさせていただきました。

現実には強制競売が同時進行で進んでいたり、税金滞納などがある場合には利害関係人に市区町村が出てきたりすることがあります。

通常の不動産の売却活動とは異なる利害関係人が多数出てくることになり売却活動も時間がかかることがあるので、相談はなるべく早い段階で行うようにしてください。

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任意売却活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。

任意売却の流れのフロー図
全国住宅ローン返済相談センターでは、これまで様々なケースの任意売却をお手伝いしてきました。相談者の希望を第一に、将来のためになるご提案を致します。
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